Demandar el desalojo por falta de pago de los alquileres no puede acumularse con la pretensión de indemnización de daños y perjuicios causados por tal incumplimiento

Share on twitter
Share on facebook
Share on whatsapp
RETARDO PROCESAL

Sala: Casación Civil.

Tipo de Recurso: Recurso de Casación.

Materia: Civil. – Especial arrendaticia.

Nº Exp: 19-441 (AA20-C-2019-000441).                      

Nº Sent: RC.000314.

Ponente: Yván Darío Bastardo Flores.

Fecha: 16 de diciembre de 2020.

Caso:  Recurso de Extraordinario Casación ejercido por la demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22/04/2019.

Sucesión Alida Monsanto de Pizzolante Vs. Industrias Biopapel, C.A.

Decisión:

La Sala declaró:

PRIMERO: CASA DE OFICIO TOTAL y SIN REENVÍO el fallo recurrido, proferido por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 22 de abril de 2019, y en consecuencia DECRETA SU NULIDAD ABSOLUTA.

Se declaran NULAS todas las actuaciones procesales del presente juicio, incluyendo la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 9 de enero de 2017.

SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda por desalojo de inmueble destinado a local comercial con daños y perjuicios ejercida por la SUCESIÓN DE ALIDA MONSANTO DE PIZZOLANTE, contra la sociedad mercantil INDUSTRIAS BIOPAPEL, C.A.

Se CONDENA en costas del proceso a la demandante, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Extracto:

“ En este orden de ideas, la Sala observa que ha sido práctica común del foro la acumulación en la misma demanda, del desalojo de un inmueble destinado al uso comercial así como los daños y perjuicios, estos últimos con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil, incluso en ocasiones confundiendo los pretensiones de desalojo con la de resolución de contrato, a lo cual es acumulada la acción de daños y perjuicios.

En estos casos se recurre a demandar el desalojo y los supuestos daños y perjuicios causados al actor, equivalentes a los meses que supuestamente se han dejado de pagar y los que se dejen de pagar hasta que se le haga la entrega del inmueble a la actora, y la pretensión de dar por terminado el contrato y la devolución del inmueble tiene dos fundamentos o bases legales distintas, el desalojo fundamentado en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial (o si es por resolución de contrato por el 1167 del Código Civil), mientras que la pretensión del cobro de los cánones causados hasta la fecha de la presentación de la demanda y de los que se causen posteriormente hasta la entrega del inmueble, tienen como fundamento el artículo 1167 del Código Civil.

En este sentido, conviene aclarar que tanto la acción de desalojo como la de resolución de contrato de arrendamiento tienen como finalidad obtener la devolución del inmueble y la terminación del vínculo contractual, sin embargo, estas acciones presentan diferencias sustanciales entre una y otra; por un lado en la acción de desalojo es la voluntad del legislador la de no permitir la acumulación de otra pretensión distinta a la de la devolución del inmueble y la terminación del contrato, atenuando así el rigor de la acción resolutoria, por su parte en la acción de resolución de contrato si pueden acumularse otras pretensiones como la de daños y perjuicios prevista en el artículo 1167 del Código Civil.

En el caso de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial el legislador conviene disponer el atemperamiento de las consecuencias y efectos de la acción resolutoria, en virtud que en materia inquilinaria el arrendatario es un sujeto de derecho vulnerable que necesita de una protección jurídica especial por parte del Estado, por cuanto en las relaciones jurídicas materiales arrendaticias el inquilino es el débil jurídico de la misma.(…)

Ahora bien, en materia de arrendamiento comercial, para obtener la devolución del inmueble arrendado solo es posible ejercer la acción de desalojo, porque no solo los supuestos de hecho contenidos en los literales del a) al h) del artículo 40 son causales taxativas de desalojo sino que también lo son cualquier incumplimiento contractual o legal del arrendatario, a tenor de lo previsto en el literal i), previamente señalado, tal como este lo dispone; dejándose claro que dichas disposiciones son de eminente orden público y, por ende, de interpretación restrictiva.

En el supuesto que se pretendiese sostener que en materia de arrendamiento comercial tendría cabida la acción resolutoria en los casos en que se esté en presencia de un supuesto de hecho distinto a los contenidos en los literales a) al h) del artículo 40, ya que el literal i) de este artículo opera como el equivalente del parágrafo segundo del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y la único aparte del parágrafo único del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es preciso señalar que no cabe duda que se está en presencia de causales taxativas de desalojo, lo que trae como consecuencia necesaria que solo pueda ejercerse la acción de desalojo y que quede excluida la acción de resolución de contrato.

Permitir el ejercicio de la acción resolutoria en materia comercial inquilinaria sería darle entrada a una interpretación extensiva y vaciaría de contenido lo establecido en el artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que le daría cabida al ejercicio de la acción de resolución de contrato, incluso en los supuestos de hecho establecidos en dicho artículo dirigidos para la acción de desalojo, convirtiendo una norma de orden público en una norma de carácter disponible por las partes (…)

Por ello, en materia inquilinaria, solo es posible demandar cobro de los daños y perjuicios causados por el arrendatario al cuando la misma legislación especial inquilinaria permite el acceso resolutoria. Así por ejemplo, en materia de oficinas, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es aplicable en esos casos, establece que tratándose de contratos a tiempo determinado, puede demandarse su resolución. Al permitirse el ejercicio de la acción resolutoria, es perfectamente posible acumular a ésta, el cobro de daños adeudados, mientras que esa misma ley, establece de manera expresa que cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado, si se está en presencia de alguna de las causales taxativas de su artículo 34, solo se podrá demandar el desalojo y en esos casos, no podrá acumularse la acción de cobro de daños y perjuicios.

En este sentido, se tiene que la acción de desalojo es una acción especial y propia del derecho inquilinario, cuyo principal objetivo es el obtener la devolución del inmueble arrendado (y por vía de consecuencia la terminación del contrato), por lo que al no existir en la legislación inquilinaria norma alguna que autorice el cobro de daños y perjuicios, para lograr esta finalidad debe acudirse a la norma de carácter general contenida en el artículo 1167 del Código Civil (lo que implica demandar la resolución del contrato y la acumulación de la acción de daños); siendo que la legislación especial inquilinaria prohíbe en determinados casos el ejercicio de la acción de resolución de contrato, permitiendo únicamente la acción de desalojo, para la protección del arrendatario como débil jurídico.

De esta manera, se tiene que cuando se trata de un contrato de arrendamiento de un local comercial, en el que la parte actora fundamenta su acción, como por ejemplo, en el supuesto pago de los cánones de arrendamiento por dos (2) mensualidades consecutivas, al supuesto uso indebido del inmueble o en los supuestos daños que se le ocasionen al inmueble, se está en presencia de una causal de desalojo, en cuyo caso la ley autoriza el ejercicio de la acción de desalojo mas no el de la resolución de contrato de arrendamiento, por lo cual, no procede la acumulación de pretensiones, esto es, no procede la acumulación de la acción de desalojo con la de cobro de daños y perjuicios.

 “… siendo que la demanda de desalojo, en razón de su especialidad no admite la acumulación de la pretensión de daños y perjuicios, así como que dichas acciones tienen procedimiento disímiles por un lado el procedimiento oral y por el otro el procedimiento ordinario previstos en el Código de Procedimiento Civil, se observa que los jueces tenían la obligación de verificar dicha situación y declarar la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue omitido; en este sentido, ya que ninguno de los jueces de instancia verificaron el cumplimiento de los presupuestos procesales necesarios para la instauración y prosecución del juicio, la Sala considera que la presente demanda debía ser declarada inadmisible. Así se decide.

En consideración de todo lo antes expuesto y ante la detección de un vicio de orden público que presenta el fallo analizado por esta Sala, se CASA TOTAL Y SIN REENVÍO el fallo recurrido, se DECRETA SU NULIDAD ABSOLUTA y, en consecuencia, acreditada como está en autos la inepta acumulación de la pretensión de desalojo de inmueble y de daños y perjuicios solicitadas por la representación judicial de la actora, por cuanto ambas pretensiones responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio, al ser la primera de obligatorio trámite por el procedimiento especial oral previsto en los artículos 859 del Código de Procedimiento Civil y siguientes, de naturaleza sumaria, y la segunda pretensión regulada por el procedimiento ordinario previsto en los artículos 338 y siguientes eiusdem; por cuanto no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil, respecto de la acción de daños y perjuicios, como consecuencia de la resolución y permitir la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos, siendo materia de eminente orden público, de conformidad con lo que ordena el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, porque es contraria a lo dispuesto en el artículo 78 eiusdem, y artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, resulta imperativo para esta Sala declarar inadmisible la demanda, y en consecuencia nulas todas las actuaciones del presente juicio, incluyendo la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 9 de enero de 2017. Así se decide.-

Comentario de Acceso a la Justicia:

La materia arrendaticia siempre ha sido álgida y controvertida, particularmente por lo que concierne a la protección brindada por las leyes a los arrendatarios de inmuebles para uso residencial, la cual se ha hecho extensiva a quienes ostenten dicho carácter, respecto a inmuebles de uso comercial, según se observa en las consideraciones esgrimidas por la Sala de Casación Civil para este fallo.

La Sala, argumentando incompatibilidad de las acciones propuestas por la demandante, consideró que dada la condición de débil jurídico del arrendatario,  estima que debe atemperarse la acción resolutoria prevista en el Código Civil (que incluye la reclamación de daños y perjuicios) y que, por tanto, no es admisible acumular tal pretensión a una demanda de desalojo, considerada ésta como una acción especial y establecida en la legislación especial.

Frente a esta interpretación adoptada por la mayoría de magistrados de la Sala Civil y que apareja que el desalojo se tramita por el procedimiento oral del Código de Procedimiento Civil y la resolución de contrato de arrendamiento por el juicio ordinario, el magistrado disidente Velázquez Estévez consignó  un voto salvado en el que sustenta que tal interpretación constituye una lesión a la tutela judicial efectiva, al acceso a la justicia y que adoptarla con efectos retroactivos lesiona la confianza legítima de las partes, criterio que es compartido por Acceso a la Justicia.

Sostiene además el magistrado disidente que la figura del “desalojo”  por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario no es más que una pretensión de resolución del contrato y que, a tales efectos, es perfectamente posible reclamar daños y perjuicios, por cuanto el Derecho Venezolano no prohíbe tal acumulación de pretensiones.

Voto Salvado: El Magistrado Francisco Ramón Velázquez Estévez, salvó su voto, por opinar que con el fallo se “… adopta una interpretación lesiva del derecho a la tutela judicial efectiva y aplica retroactivamente un cambio de criterio que lesiona la confianza legítima de las partes.”, esgrimiendo, entre otras las siguientes consideraciones:

“… si bien el término desalojo originalmente fue utilizado para referirse a una causa de extinción del contrato de arrendamiento distinta a la acción de resolución, actualmente la utilización del término por el legislador abarca supuestos que constituyen causas de resolución por incumplimiento y otros hechos jurídicos que determinan la extinción del contrato.

bajo el mismo término (desalojo) el legislador agrupa una serie de hechos que configuran casos típicos de incumplimiento culposo del contrato de arrendamiento, por ejemplo, la falta de pago de los cánones y todos los señalados en los literales b, c, d y f del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

… el legislador no utiliza el término desalojo en un sentido riguroso que signifique algo distinto y excluyente del concepto de resolución, ya que en el sentido amplio que la ley le atribuye, abarca diferentes causales de terminación del contrato como la resolución por incumplimiento, la denuncia unilateral o resolución ad nutum, la imposibilidad sobrevenida de la prestación y hasta el cumplimiento del término extintivo (esto último se evidencia de los literales g y h del artículo 40 eiusdem).

… al establecer en el literal i del referido artículo que es causal de desalojo que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”, el legislador no hace otra cosa que dejar abierta la posibilidad de alegar como causal cualquier otro incumplimiento culposo que el juez determine como suficientemente grave para decretar la resolución del contrato.

“… visto que toda demanda de desalojo basada en el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, no es otra cosa que una pretensión de resolución, no existe razón alguna para excluir la posibilidad de acumular a ésta la pretensión de indemnización por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento.”

… en el Derecho venezolano expresamente está permitido demandar la resolución y el pago de tal indemnización (artículo 1167 del Código Civil) y adicionalmente, la ley especial no prohíbe tal acumulación, por lo que deberá aplicarse la norma de Derecho común.

… las pretensiones deducidas en el presente juicio no se excluyen mutuamente, no son contrarias entre sí, no corresponden a procedimientos incompatibles y son competencia del mismo juez por la materia. Tampoco existe norma expresa que prohíba la acumulación realizada, por lo que la inadmisibilidad de la demanda decretada por la Sala no se ajusta a Derecho y viola garantías constitucionales.

En el caso de autos, la Sala adopta una interpretación novedosa que restringe el derecho de acumular pretensiones en un juicio de arrendamiento que inició en el año 2016, por lo que la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda por aplicación de esta nueva doctrina que cambia radicalmente la forma en que han sido interpretadas y aplicadas estas normas durante la historia del Derecho inquilinario, resulta lesiva del principio constitucional de confianza legítima y expectativa plausible.”

“Adicionalmente, dado que la forma en que se interpreta la normativa aplicada restringe el acceso a la justicia sin que exista una disposición legal que expresamente establezca tal limitación, consideramos que se quebranta el derecho a la tutela judicial efectiva …

Fuente:

http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/diciembre/311141-RC.000314-161220-2020-19-441.HTML

Artículos más recientes →

GRACIAS POR SUSCRIBIRTE