Sala: de Casación Civil
Tipo de Recurso: Casación
Materia: Nulidad de contrato de arrendamiento
Sentencia Nº 253 Fecha: 21-05-2018
Caso: PROBODY GYM SPORTS S.A. contra COMUNIDAD DE COPROPIETARIOS DEL EDIFICIO TORRE BETA y la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO TORRE BETA
Decisión: Se casa de oficio y sin reenvío la sentencia dictada el 9 de mayo de 2017, por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y se declara improcedente la demanda.
Extracto:
“En efecto, aprecia esta Sala que la pretensión por parte de la actora de lograr la declaratoria de nulidad de un contrato de arrendamiento ya vencido, carece de efectos jurídicos prácticos y ello arroja como resultado la improcedencia de la misma, puesto que el objeto en el que se sustenta la pretensión que porta la demanda se exhibe constitutivamente inhábil, lo que genera un desgaste de la actividad jurisdiccional en desmedro del principio de eficacia de la misma y del de economía procesal.
A ello se suma la falta de interés jurídico “actual” de la parte actora, quien justifica su accionar en el solo hecho de haber presumido durante la vigencia de la relación arrendaticia que el área otorgada en arrendamiento no era arrendable, sin señalar realmente cuál es el perjuicio sufrido.
Así pues, en relación con la posibilidad de los jueces de declarar la improcedencia de la pretensión y la diferencia con su inadmisibilidad, la Sala cúspide de la jurisdicción constitucional ha señalado que:
“…el pronunciamiento de admisibilidad o inadmisibilidad que realice un órgano jurisdiccional, se encuentra vinculado a la concurrencia o no de los requisitos previos que deben cumplirse necesariamente a los fines de darle curso a la tramitación de una determinada pretensión; mientras que la improcedencia comprende un pronunciamiento de fondo una vez que el órgano jurisdiccional ha admitido la pretensión, es decir, sobre el mérito de ésta, la cual puede ser in limine litis, es decir, atendiendo a los principios de economía y celeridad procesal, el órgano jurisdiccional puede negar -previamente a su tramitación- el examen de la misma cuando no tenga visos de prosperar en la definitiva…” (Vid. sentencia de la Sala Constitucional N° 215 del 8 de marzo de 2012, caso: MG Realtors Compañía Anónima)…”.
En tal sentido, observa esta Sala que habiéndose sustanciado previamente la causa en ambas instancias procedimentales y habiéndose garantizado el derecho a la defensa, al debido proceso y de acceso a la justicia de las partes contendientes, lo conducente es declarar la improcedencia de la demanda por conllevar la pretensión de la demandante a una sentencia carente de utilidad y efectos jurídicos materiales.
Al no haberse tomado esta determinación, se infringió el derecho constitucional a una verdadera tutela judicial efectiva, al tramitarse un proceso carente de interés jurídico actual que solucione un conflicto de una forma eficaz y con una sentencia ejecutable que haga posible la verificación de la efectividad de sus pronunciamientos.
Por consiguiente, la Sala, en función de restaurar y corregir cualquier violación al debido proceso constitucional y al orden público infringido, en uso de sus atribuciones, procede a CASAR DE OFICIO y SIN REENVÍO la sentencia recurrida por existir en este procedimiento la infracción de los artículos 26 y 257 constitucionales al dársele curso a una pretensión improcedente, así como la infracción del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil al declarar admisible una demanda propuesta por quien carece de interés jurídico actual y por vía de consecuencia declara IMPROCEDENTE la acción propuesta. Así se resuelve.” (Resaltado de la Sala)
Comentario de Acceso a la Justicia: La sentencia ratifica el criterio de la Sala sobre la obligación de desestimar la demanda, incluso in limine litis, cuando la pretensión carezca de aptitud jurídica para ser acordada, a fin de garantizar la tutela judicial efectiva.
Voto salvado: Guillermo Blanco Vázquez
“La decisión de la cual disiento, declara la improcedencia de la demanda de nulidad de contrato de arrendamiento por considerar la mayoría sentenciadora que al estar “extinto” el contrato cuya nulidad se pretende por haber transcurrido totalmente el tiempo por el cual fue pactado.
Ahora bien, ciertamente de conformidad con el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal toda operación -enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de negociación- celebrada que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo 5 de esa Ley y que se encuentren dentro del área de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal resultan nulas de pleno derecho, sin embargo, considero que dicha situación no obsta para que subsistan obligaciones entre las partes.
En tal sentido José Melich Orsini en su obra “Doctrina General del Contrato”, Editorial Jurídica Venezolana, sostiene que los llamados elementos esenciales del contrato responden al “interés general” y a la trasgresión de las reglas legales dirigidas a proteger alguno de esos intereses generales engendran una nulidad absoluta que puede ser hecha valer por cualquiera y no sólo por algunos sujetos en particular, el contrato viciado de nulidad absoluta no puede ser “confirmado” o “convalidado”, esto es, el vicio que lo afecta no puede ser hecho desaparecer por un acto de validación emanado tan sólo de uno o de ambos contratantes, pues ello requeriría, en efecto, un acto de validación que emanare del portador de ese “interés general”, es decir, de toda la sociedad; lo que lógicamente es imposible. (Ob. Cit. pág. 287, 288 y 289).
Acorde con ello, Eloy Maduro Luyando enseña en su libro titulado “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, Fondo Editorial Luis Sanojo, que la nulidad absoluta es la “…sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, por parte de un contrato, cuando tal norma está destinada a proteger los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma Ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue…”. (pág. 93).
En tal sentido, estimo que en el fallo disentido no se tomó en consideración a fin de declarar la improcedencia de la acción propuesta que aun cuando, el contrato cuya nulidad se pretende finalizó su plazo de vigencia, es decir, transcurrió el tiempo por el que se celebró, puede dar lugar a reclamaciones de daños y perjuicios por efectos o deficiencias apreciadas o descubiertas después de finiquitado, como lo sería las posibles indemnizaciones derivadas por daños causados a terceros con ocasión del contrato.
Asimismo, con respecto a la afirmación referida a que “…no habrá acción de reintegro por los cánones cancelados…”, considero que la Sala se extralimita al emitir opinión sobre un punto que no fue controvertido.” (Cursivas de la Sala)
Fuente: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/mayo/211469-RC.000253-21518-2018-17-606.HTML
