Sala: Casación Civil
Tipo de procedimiento: Recurso de Casación
Materia: Arrendamiento
N° de Expediente: AA20-C-2024-000174
Ponente: Carmen Eneida Alves Navas
Fecha: 6 de junio de 2024
Caso: Juicio por desalojo de local comercial, incoado ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con sede en Puerto Ordaz, por la sociedad mercantil INVERSIONES MILENIUM M&T, C.A., contra la sociedad mercantil HIPERMERCADO EL LOTO DE GUAYANA C.A.
Decisión: SIN LUGAR el recurso de casación anunciado por la demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y Marítimo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar.
Extracto:
“De la lectura del libelo de demanda se desprende que la sociedad mercantil Inversiones Milenium M&T, C.A., mediante la interposición de la presente acción pretende el desalojo del local comercial que fue arrendado a la sociedad mercantil Hipermercado El Loto de Guayana, C.A., por medio de un contrato de arrendamiento suscrito por ambas sociedades de comercio, con fundamento en el incumplimiento de las cláusulas segunda y séptima del aludido contrato, específicamente por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del año 2022; indicando que dicho concepto podría ser pagado en dólares de los Estados Unidos de América o en bolívares, así como la falta de pago de los servicios de agua y energía eléctrica, de acuerdo a lo previsto en los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Por su parte, la demandada alega que la presente acción ha debido ser declarada inadmisible, pues se transgredieron normas de orden público al denunciar la falta de pago de cánones de arrendamiento en dólares de los Estados Unidos de América.
En este orden de ideas, se precisa que los casos en los cuales el juez puede inadmitir la demanda son los establecidos taxativamente en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en el cual se señala lo siguiente:
“Artículo 341: Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.
Dicha norma es determinante cuando señala que el tribunal debe admitir la demanda que le sea presentada y sólo declarará la inadmisibilidad de la misma cuando constate que aquella es contraría el orden público, a las buenas costumbres, o a alguna disposición expresa de la ley. En atención a ello, esta Sala por medio de sentencia número 249, del 1° de julio de 2019, caso: Inversiones Rimare, C.A. contra Yulexcy Margarita Rondón Rodríguez, estableció que “…los extremos previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil no fueron establecidos con la finalidad de comprometer el derecho a accionar que poseen los justiciables, de allí que los señalamientos de inadmisibilidad distintos a los señalados por la ley, o de aquellos excepcionales y aceptables solo bajo ciertas y seguras interpretaciones, no pueden ser consentidos por ser limitativos del derecho de acción…”.
De igual forma, la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal mediante fallo número 900, del 13 de diciembre de 2018, caso: Wilmer Antonio González Mendoza, estableció que “… para que una pretensión sea inadmitida por ser contraria a la ley debe aparecer expresa la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción, y ello puede ocurrir o bien porque se prive del derecho a la jurisdicción en materias concretas y determinadas por la ley las cuales no gozan de tutela jurídica (como el caso de las deudas de juego ex artículo 1.801 del Código Civil); porque se haga evidente la caducidad de la acción o porque aparezca expresa la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta”.
Así las cosas, del libelo de demanda se desprende que la presente acción de desalojo de local comercial se fundamenta por el hecho de la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del 2022, indicando que dicho concepto podría ser pagado en dólares de los Estados Unidos de América o bolívares, así como la falta de pago de los servicios de agua y energía eléctrica, de acuerdo a lo previsto en los literales “a” e “i” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo que su admisión no está expresamente prohibido por la ley; en virtud de lo cual, no se evidencia causal alguna que acarree la inadmisibilidad de la demanda.
Aunado a lo anterior, vale destacar que no es un tema novedoso la celebración de contratos de arrendamiento en los que se fijen los cánones en moneda extranjera, para cuya afirmación debe partirse de que si bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial número 36.845 del 7 de diciembre de 1999, no restringe fijar o celebrar contratos en moneda extranjera, por el contrario, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliaria para Uso Comercial, publicada en Gaceta Oficial número 40.418, del 23 de mayo de 2014, si lo prohíbe expresamente, específicamente en el literal e, del artículo 41. Sin embargo, debe considerarse que la Ley del Banco Central de Venezuela, publicada en Gaceta Oficial número 6.211 Extraordinario, del 30 de diciembre de 2015, posterior a la referida ley que regula las relaciones arrendaticias, cuyo objeto son los inmuebles de uso comercial, y que resulta especial en la materia de flujo económico, además de establecer y supervisar los sistemas de pago en el país, si lo permite cuando dispone en el artículo 128 que “los pagos estipulados en moneda extranjera se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio corriente en el lugar de la fecha de pago”.
Asimismo, mediante Convenio Cambiario número 1, emitido por el Banco Central de Venezuela, el 21 de agosto de 2018, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 6.405 Extraordinario, del 7 de septiembre de 2018, se estableció la libre convertibilidad de la moneda en todo el territorio nacional, el cual derogó todos los Convenios Cambiarios que colida con lo establecido en el mismo, con el propósito de favorecer al desarrollo de la actividad económica, para un mercado cambiario ordenado, en el que puedan desplegarse acciones para asegurar su óptimo funcionamiento.
En virtud de lo anterior, el hecho de que las partes pacten en el contrato de arrendamiento de uso comercial el canon en moneda extranjera no resulta ilegal, siempre y cuando se permita al arrendatario pagar el canon con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio vigente en el mercado, para el día del pago efectivo, o la que aplicare para la fecha de pago.
Ahora bien, en el presente caso la fijación o no del pago de los cánones en una moneda distinta a la de curso legal, no resulta determinante para la solución del fondo del asunto, por cuanto lo que acá se cuestiona o se esgrime como fundamento de la pretensión de desalojo, no el cumplimiento parcial por no haberse pagado en un signo monetario extranjero, es decir, se insiste que no tiene incidencia practica en este asunto la supuesta modificación del contrato en el aspecto o contenido económico, sino en la ausencia total del referido pago, por lo que al ser un hecho negativo absoluto, por virtud del principio de la carga dinámica de la prueba, la demostración del hecho positivo que lo destruya correspondía a la parte demandada, que contrario a eximirse mediante la alegación del pago, pretendió sustraerse de su obligación de cumplimiento por medio del argumento de la prohibición legal de su pacto en moneda extranjera, y de la impugnación del documento donde supuestamente se instrumentó la modificación de la cláusula de contenido económico, lo que a todas luces resulta desatinado para la contradicción del fundamento de la pretensión de desalojo, esta es la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de marzo, abril y mayo del 2022, así como la falta de pago de los servicios de agua y energía eléctrica, pues, como se verá de seguidas, basta la demostración de uno de estos para la procedencia de la pretensión (ver sentencia número 07, del 16 de enero de 2009, caso: César Palenzona Boccardo contra María Alejandra Palenzona Olavarría).
Tal como se indicó anteriormente, además de la falta de cumplimiento de los cánones de arrendamiento, también se esgrimió el incumplimiento de las obligaciones de pago de los servicios, como fundamento del desalojo, para cuya procedencia bastaba la demostración de uno de ellos, es decir, que de cualquier forma aun en el supuesto negado de la ilicitud de la obligación de pago de canon de arrendamiento en moneda extranjera, ello no sería suficiente para la desestimación de la pretensión, por lo que sería inútil la procedencia de la casación por ese motivo. En consideración a todo lo antes expuesto, se declara la improcedencia de la presente delación. Así se establece”.
Comentario de Acceso a la Justicia: La sentencia comentada se pronuncia desestimando las denuncias de casación, con lo cual queda firme la sentencia de instancia que declaró con lugar la demanda de desalojo ejercida contra inquilino de un local comercial, demanda interpuesta invocando el incumplimiento del contrato, por falta de pago de los cánones de arrendamiento que habían sido estipulados en bolívares inicialmente y luego mediante acuerdo privado, según alega el demandante, se modificó a dólares de los Estados Unidos de América como moneda de cuenta, es decir, el arrendatario podía cumplir bien entregando divisas o el contravalor en bolívares al tipo de cambio vigente al momento del pago.
Lo más relevante de la decisión, se refiere a la admisibilidad de la demanda por no ser contraria al orden público. Causal de inadmisibilidad alegada por la parte demandada, invocando la prohibición de pactar cánones de arrendamiento en dólares.
La Sala de Casación Civil refiere que el artículo 41, literal e) la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliaria para Uso Comercial (2014) efectivamente prohíbe expresamente establecer cánones en moneda extranjera; no obstante aclara que esa ley es anterior a la reforma de la Ley del Banco Central de Venezuela de diciembre de 2015, observando que esta última en su artículo 128 dispone que los pagos estipulados en moneda extranjera se cancelan, salvo convención especial, con la entrega de lo equivalente en la moneda de curso legal (cabe precisar que esta norma, ya estaba presente con otra numeración, mucho antes de 2014) . Advierte igualmente que el Convenio Bancario N° 1 de 2018, derogatorio de todos los anteriores, expresamente estableció la libre convertibilidad de la moneda en todo el territorio nacional.
Del análisis de esas normas, concluye la Sala de Casación Civil que no es ilegal que las partes estipulen, en los contratos de arrendamiento de uso comercial, un canon en divisas, siempre que se le permita al inquilino cancelar con la entrega de la cantidad equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio que corresponda aplicar al día del pago. En otras palabras, se admite convenir el canon en divisas como moneda cuenta.
De manera que en criterio de la Sala de Casación Civil, lo ilegal sería establecer la obligación de pago en moneda extranjera, pero no la determinación del monto del canon en divisas, pagadero en divisas o su equivalente en bolívares.
Ese análisis jurídico es incidental en el caso decidido en la sentencia comentada, toda vez que, el fondo de lo debatido era la procedencia del desalojo por el incumplimiento del contrato por falta de pago de más de 3 cánones mensuales y falta de pago de los servicios del inmueble, no por pago en moneda distinta a la estipulada en el contrato o por incumplimiento parcial, al no haber satisfecho completo el monto de la obligación.
Aunque incidental, es un pronunciamiento importante, dada la dinámica de la economía venezolana, en la que es común pactar cánones arrendamiento en divisas, para garantizar la estabilidad del equilibrio económico del contrato y que la renta arrendaticia no se diluya por la inflación.
En ese contexto económico es un criterio que ofrece seguridad jurídica a los propietarios, a quienes esta decisión los faculta para exigir el cumplimiento judicial del contrato, sin temor a una declaratoria de nulidad por haber estipulado el canon en moneda extranjera.
En la práctica, también permitirá el otorgamiento en forma autenticada de los contratos de arrendamiento con estipulación del canon en moneda extranjera, toda vez que si es legal, como lo afirma la sentencia, las notarías no deberían rechazarlos, como lo han venido haciendo, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 41, literal e) de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliaria para Uso Comercial.
Sin perjuicio de los beneficios que este criterio jurisprudencial representa en la práctica y en el contexto económico del país, desde Acceso a la Justicia no podemos dejar de observar que lo ideal sería que la legislación especial de arrendamiento se revisara y se sancionara una ley de reforma, adecuándola a la realidad económica del país, favoreciendo el normal desarrollo de las relaciones contractuales y el mejor aprovechamiento económico de los inmuebles.
El criterio jurisprudencial aunque dé un respiro a los propietarios, es jurídicamente cuestionable en lo que se refiere a la aplicación de las reglas de interpretación de las leyes, en razón de la especialidad de la materia y vigencia temporal. Es cierto que ley posterior deroga ley anterior, también lo es que ley especial priva respecto de ley general.
Por otra parte, la Ley del Banco Central de Venezuela, no derogó las prohibiciones especiales de pactos en divisas, que pudieran estar establecidas por ley. Lo que dispone es que en los casos de pagos estipulados en moneda extranjera, se cancelan con el equivalente en moneda de curso legal.
Ello que no es una autorización legal a pactar en divisas – que estaba expresamente prohibida de manera general durante la vigencia de la legislación sobre delitos cambiarios- y superado ese régimen especial, en materia contractual rige el principio de la autonomía de la voluntad, conforme al cual pactar en moneda extranjera es perfectamente válido, salvo cuando una disposición legal expresamente lo prohíba, como es (era) el caso de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliaria para Uso Comercial, cuyo artículo 41, literal e, debería ser expresamente derogado, con lo cual tendríamos certeza del régimen jurídico aplicable, con más seguridad jurídica, que la que pueden ofrecer los criterios cambiantes de las Salas del Tribunal Supremo de Justicia.
A todo evento, pareciera que la Sala mediante este fallo solo estaría admitiendo el uso de la divisa en los arrendamientos comerciales como moneda de cuenta. De modo que establecer el pago de un canon en moneda extranjera de manera exclusiva, no estaría permitido. Al respecto, afirmó la Sala: “…el hecho de que las partes pacten en el contrato de arrendamiento de uso comercial el canon en moneda extranjera no resulta ilegal, siempre y cuando se permita al arrendatario pagar el canon con la entrega de lo equivalente en moneda de curso legal, al tipo de cambio vigente en el mercado, para el día del pago efectivo, o la que aplicare para la fecha de pago.”
Voto Salvado: No tiene
Fuente: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/junio/334923-000335-6624-2024-24-174.HTML
