En la Gaceta Oficial n.º 41.956 del 02/09/2020 se publicó el decreto n.º 4.279 (decreto n.º 11 en el marco del Estado de Alarma para atender la emergencia sanitaria del coronavirus (Covid-19)), de la misma fecha antes señalada, a partir de la que -también- entró en vigencia,
«mediante el cual se suspende por un lapso de seis (06) meses el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19».
Este nuevo decreto es el segundo que se produce para suspender los pagos por conceptos de cánones de arrendamientos actuales y vencidos, así como la ejecución de medidas de desalojos, desde marzo de 2020, cuando se declaró el estado excepcional de alarma para atender la emergencia sanitaria derivada de la pandemia generada por el coronavirus Covid-19.
El texto del decreto aludido reproduce mutatis mutandi el de su predecesor, el n.º 4.169 del 23/03/2020 -decreto n.º 03 dictado en el marco del estado de alarma para atender la emergencia sanitaria del coronavirus (covid-19)-, publicado en la Gaceta Oficial n.º 6.522 Extraordinario del 23/03/2020, por medio del cual se suspendió, hasta el 01/09/2020, el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19, así como la ejecución de medidas de desalojos por el lapso de seis (6) meses.
Aunque por lo antes expuesto resulta inoficioso abundar en detalle respecto a este nueva disposición de rango sublegal se considera apropiado formular algunas observaciones al respecto.
Durante el nuevo lapso de suspensión que, en principio, se agotará el 02/03/2021, no se exigirán a las(los) arrendatarias(os)los pagos por los conceptos de a) los cánones de arrendamiento que correspondan; b) cánones vencidos a la fecha aún no pagados; c) pecuniarios acordados en los respectivos contratos de arrendamiento inmobiliario.
Durante dicho lapso, se suspende la aplicación de las causales de desalojo establecidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, así como en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Se mantiene la opción que permite a las partes de los respectivos contratos de arrendamientos acordar, mediante consenso, términos especiales de la relación arrendaticia en el plazo referido, a los fines de adaptarla a la suspensión de pagos; para lo cual podrán fijar los parámetros de reestructuración de pagos o refinanciamiento que correspondan, sin que pueda obligarse al arrendatario o arrendataria a pagar el monto íntegro de los cánones y demás conceptos acumulados de manera inmediata al término del plazo de suspensión.
Los contratos de arrendamientos inmobiliarios, tanto residenciales, como comerciales, refieren a relaciones que pueden tornarse álgidas entre las partes, por lo que se considera que cualquier acuerdo que éstas alcancen en atención a este aspecto (regulado en el artículo 3º del Decreto), debería ser debidamente formalizado mediante documento a modo de addendum del contrato principal, suscrito por las mismas o sus representantes debidamente facultados para tal fin, dejando por sentado que reconocen como suyas las firmas con las cuales lo suscriben, vista la dificultad que se presenta para autenticar documentos por ante Notarías Públicas, debido a las medidas dictadas en previsión por la misma pandemia.
Conviene tener presente que el MPP para Hábitat y Vivienda estableció las modalidades de reestructuración y financiamiento de los pagos de los cánones de arrendamiento que considerara la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) para establecer las condiciones específicas de cada caso mediante su Resolución No. 023 de fecha 24/03/2020 (Gaceta Oficial No. 41.852 de esa misma fecha).
Se mantiene la “desaplicación” de la suspensión a que se refiere este Decreto, respecto a los arrendamientos comerciales en los casos de: 01) reinicio de la actividad comercial, con anterioridad al término máximo previsto en el Decreto; 02) los establecimientos comerciales que por la naturaleza de su actividad y de conformidad con los lineamientos impartidos por el Ejecutivo Nacional, se encuentren operando o prestando servicio activo de conformidad con alguna de las excepciones establecidas al cese de actividades decretado con ocasión al Estado de Alarma.
Al momento, se ha aplicado en la mayor parte del país el denominado esquema 7+7, siete días de cuarentena estricta, durante los cuales no se labora y, alternativamente, siete días de cuarentena flexible, laborable para ciertos sectores productivos y de servicios, respecto a los cuales se podría considerar que se han reincorporado a sus actividades pero, lo cierto es que esa operatividad funcional no es plena sino, alternada y tal alternancia se ha visto modificada en las localidades que han presentado mayores niveles de contagios, según los controles oficiales.
En consecuencia, para muchos sectores no podría sostenerse el reinicio de actividades pleno. Por otra parte, parece castigarse a los arrendatarios que “por la naturaleza de su actividad y de conformidad con los lineamientos impartidos por el Ejecutivo Nacional, se encuentren operando o prestando servicio activo”, los cuales, fundamentalmente, se dedican a la producción de bienes o prestación de servicios esenciales.
El Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional establecerá mediante Resolución los términos con base a los cuales procederá la desaplicación excepcional antes referida.
El texto oficial del Decreto aquí referido puede consultarse en la Gaceta Oficial donde fue publicado a la cual se puede acceder en el sitio web de Pandectas Digital (https://pandectasdigital.blogspot.com), mediante el siguiente enlace:
