Sala: Casación Civil
Tipo de procedimiento: Recurso de Casación
Materia: Civil
N° de Expediente: AA20-C-2024-000250
Ponente: Henry José Timaure Tapia
Fecha: 6 de diciembre de 2024
Caso: Juicio de nulidad de cláusulas del contrato de arrendamiento por abusiva, demanda por enriquecimiento sin causa e indemnización por construcción en suelo ajeno, que fuere incoado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, por el ciudadano FUNG WENJIE CHING, en su nombre propio y en su carácter de presidente de la sociedad mercantil denominada MAXI LUCKY, C.A., contra de la sociedad mercantil denominada INVERSIONES LOVERA, C.A.
Decisión:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso extraordinario de casación anunciado y formalizado por la parte demandante recurrente, contra la sentencia dictada por Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 29 de febrero de 2024, en consecuencia, en consecuencia, CASA TOTAL y SIN REENVÍO la sentencia recurrida y DECRETA SU NULIDAD ABSOLUTA.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA incoada por el ciudadano FUNG WENJIE CHING, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil denominada MAXI LUCKY, C.A., en contra de la sociedad mercantil denominada INVERSIONES LOVERA, C.A.
Extracto:
“Para decidir, la Sala observa: De la transcripción que antecede se observa que la parte recurrente argumenta que la ad quem incurrió en el vicio de suposición falsa, en razón de que en su criterio el tribunal de alzada desnaturalizó las cláusulas segunda y tercera del contrato de arrendamiento e incurrió en desviación ideológica, al pretender ir más allá de la letra del contrato y extender sus efectos fuera de los limites convenidos en el mismo, dado que se suscribió según la voluntad de las partes expresamente manifestada, que el límite máximo de las construcciones eran de veintidós metros con cincuenta centímetros (22,50 mts.) según la ampliación autorizada contractualmente, y que la parte demandada registro las mejoras por 2.147,63 mts2, lo cual a su entender produjo un enriquecimiento sin causa de la parte demandada.
Adicional a ello, estima que la desnaturalización de las cláusulas del contrato de arrendamiento se produjo cuando la recurrida señala que la vigencia del contrato de arrendamiento y el término para que ocurra el vencimiento, no impide que la arrendadora adquiera la propiedad sobre las mejoras construidas por la parte actora, en razón de que a su entender según la literalidad de la cláusula delatada como infringida por desnaturalización establece que la propiedad de las mismas pasaran a la arrendadora al vencimiento del contrato.
En ese sentido, la doctrina pacífica y reiterada de este Alto Tribunal, ha establecido en relación con el vicio de desviación ideológica, que su denuncia se refiere al error intelectual del juez en la interpretación del contrato. (Cfr. sentencia de esta Sala N° 391 del 8 de agosto de 2018, Exp. N° 2018-243).
Este Tribunal Supremo ha reiterado en jurisprudencia pacífica que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa o que se esté en presencia de la excepción prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, al respecto ha señalado esta Sala lo siguiente:
“…Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala solo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error este de derecho…”.
Asimismo, en sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, esta Sala de Casación Civil, dejó sentado, que:
“…La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, solo será atacable en casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.’
“Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada…”. (Resaltado de la Sala).
Así las cosas, en sentencia N° 569 de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, de fecha 29 de noviembre de 1995, caso: Universidad Central de Venezuela, contra Banco Provincial de Venezuela, C.A., expediente N° 94-703, quedó establecido el límite entre la interpretación del contrato y la desnaturalización del mismo, dejando sentado:
“…El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato…”. (Destacado de la Sala).
Transcrito lo anterior, tenemos que el vicio de suposición falsa constituye un supuesto de casación sobre los hechos, que consiste en un error de hecho o de percepción en el juzgamiento de los hechos, que conduce por vía de consecuencia a un error de derecho y que a esta categoría se le suma el error en la interpretación de los contratos, lo cual se ha denominado desviación ideológica que se verifica cuando el juez se aparta de la voluntad expresada por las partes. (Cfr. sentencia N° 126, de fecha 28 de marzo de 2023, caso: Emilio Montemurro Guerra (†), contra Asociación de Propietarios y Residentes de la Urbanización Miranda, Exp. N° 2022-223).
En relación con la desviación ideológica, esta Sala en decisión N° 187, de fecha 26 de mayo de 2010, Exp. N° 2009-532, caso: Vicente Emilio Capriles Silvan, contra Desarrollos Valle Arriba Athletic Club, C.A., indicó lo que se transcribe a continuación:
“…Es claro, pues, que se trata de un error de percepción cometido por el juez al fijar los hechos que resultaron demostrados en el proceso, esto es: “un error en el juzgamiento de los hechos, el cual conduce, por vía de consecuencia, a un error de derecho, pues, al variar la hipótesis fáctica resulta infringida, por falsa aplicación, la norma aplicada en el caso concreto, dado que, si se establece un hecho falso, que constituye el supuesto de hecho abstracto de una norma, este error solo puede conducir a que se aplique esa regla legal a unos hechos reales a los cuales no es aplicable, lo cual constituiría falsa aplicación”. Esta es la consecuencia directa del error y otras normas sólo resultarían violadas por falta de aplicación como una consecuencia de segundo grado, constituyendo estas últimas las reglas que el sentenciador de última instancia debió aplicar y no aplicó para resolver la controversia.
La suposición falsa denunciada, contenido en el primer caso del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, consiste en atribuir a instrumentos o actas del expediente menciones que no contienen. Lo que esta Sala considera como una desnaturalización o desviación ideológica por parte de quien debe resolver el asunto judicial controvertido; produciéndose -respecto al documento o acta de la cual se trate- efectos distintos a los previstos en ellos.
Al respecto, esta Sala en reiteradas oportunidades, ha señalado que el primer caso de suposición falsa, tiene lugar “…cuando el juez afirma falsamente, por error de percepción o por olvido de que la verdad es la meta del proceso, que un documento o acta del expediente contiene determinadas menciones que le sirven para establecer un hecho, cuando lo cierto es que esas menciones no existen realmente y han sido creadas por la imaginación o por la mala fe del juzgador…”. (Vid. Sentencia Nº 60, de fecha 18 de febrero de 2008)
(…Omissis…)
De los anteriores criterios jurisprudenciales se desprende que si bien los jueces de instancia son los facultados para interpretar y calificar los contratos, tal actividad no puede, de ninguna manera, distorsionar los hechos que hubieren sido alegados por ellas, pues su labor es la de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, y en caso de incurrir en tal infracción, esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, estará facultada -previo cumplimiento de los requisitos necesarios del escrito de formalización-, para descender a las actas del expediente y conocer los errores de hecho al juzgar los hechos en que hubiese incurrido el juez de alzada.
(…Omissis…)
El criterio de combatir el hecho y no la conclusión jurídica está bien para la denuncia de suposición falsa “estricto sensu”, pero no para la denuncia por desviación intelectual, pues, allí nunca se controlarían hechos sino conclusiones jurídicas inexactas. No se puede exigir en la denuncia de desviación intelectual que solo se combata un hecho puro y simple, por cuanto ello es imposible…”.
(…Omissis…)
En este caso, el formalizante enfocó su denuncia a través de la figura de la tergiversación intelectual, que sería la única forma posible de hacerlo. Pues no hay otra, dado que lo que se combate es precisamente la delicada tarea del juez superior que “hilando fino” descontextualizó la palabra acreencia, le suprimió el peso específico y la transformó en una frase hueca, sin fuerza jurídica.
Se está aseverando, como lo constató la Sala de la lectura del acta de asamblea que contiene el contrato y del fallo recurrido antes transcrito, la desviación intelectual, no una suposición falsa en sentido estricto. Sólo que la doctrina de la Sala exige “pedir prestado” en sentido analógico el primer caso de suposición falsa, pero no para combatir un hecho sino realmente un ejercicio intelectual producto de múltiples razonamientos del juez. Lógicamente no se combate un hecho puro y simple, sino el razonamiento final del recurrido producto del “travisamento” italiano, o la desnaturalización por desviación intelectual o ideológica y el “mal juge” de la doctrina francesa, como ya se explicó en este fallo…”. (Resaltado de la cita).
Ahora bien, como el mencionado vicio sólo puede cometerse en relación con un hecho positivo y concreto establecido en el fallo, quedan fuera del concepto de suposición falsa las conclusiones del juez con respecto a las consecuencias jurídicas del hecho, porque en tal hipótesis se trataría de una CONCLUSIÓN DE ORDEN INTELECTUAL que aunque pueda ser errónea, no configuraría lo que la ley y la doctrina entienden por suposición falsa o falso supuesto.
Establecido lo anterior, la Sala considera necesario transcribir las cláusulas del contrato que se denuncian como desviadas las cuales establecen lo siguiente:
“…SEGUNDA: LA ARRENDADORA autoriza a EL ARREDNATARIO la ampliación del local dado en arrendamiento por el lado oeste hasta una medida de nueve (09) metros aproximadamente en su planta baja y permitiendo una construcción sobre la parte superior de una mezzanina y primer piso con una extensión hasta dos metros adicionales por encima del techo del estacionamiento y por la calle 10 y séptima avenida, ampliación permitida por ley; todo ello sobre la extensión del inmueble dado en arrendamiento más la anexidad del lado oeste, que se extenderá por la parte de atrás del local signado con el número tres y parte del local número cuatro, dando un total de veintidós metros con cincuenta (22,50mts) conservado siempre por lindero el local identificado con el número tres (3). TERCERO: La construcción que se deriva de la autorización, para ampliar el local arrendado le quedará en propiedad a LA ARRENDADORA al vencimiento del contrato, dejando claro que dichas mejoras modificaciones y nuevas obras serán en beneficio exclusivo del inmueble arrendado, sin que LA ARRENDADORA tenga que pagar nada por ese concepto ni por ningún otro, y sin que EL ARRENDATARIO tenga derecho a reclamación alguna por ello, a lo cual renuncia expresamente y de forma irrevocable en este acto…”.
Así mismo considera pertinente esta Sala transcribir el extracto correspondiente del fallo recurrido a fin de verificar lo manifestado por la parte formalizante:
“…De las normas transcritas y en las cuales la parte actora fundamenta la existencia de un supuesto desequilibrio contractual por considerar que la CLÁUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento en cuestión es abusiva, por lo que convirtió el mencionado contrato en un CONTRATO DE ADHESIÓN y consecuencialmente la violación del principio IURA NOVIT CURIA por parte de la recurrida; considera esta Alzada (sic) que las partes hicieron uso del Principio (sic) de la Autonomía (sic) de su Voluntad (sic) consagrada en el artículo 1159 (sic) del Código Civil; cláusula en la cual las partes establecieron: “TERCERO: La construcción que se deriva de la autorización, para ampliar el local arrendado le quedará en propiedad a LA ARRENDADORA al vencimiento del contrato, dejando claro que dichas mejoras, modificaciones y nueva sobras (sic) serán en beneficio exclusivo del inmueble arrendado, sin que LA ARRENDADORA tenga que pagar nada por ese concepto ni por ningún otro, y sin que EL ARRENDATARIO tenga derecho a reclamación alguna por ello, a lo cual renuncia expresamente y de forma irrevocable en éste acto…”.
De la misma cláusula se desprende que no existe imposición alguna por parte de la propietaria-arrendadora en desventaja ni desequilibrio de la parte actora-arrendataria, ya que de las pruebas aportadas por cada una de las partes y valoradas por él a quo, se demostró que el demandante entiende el idioma español, que posee la nacionalidad venezolana, que es comerciante, que a pesar de haber promovido la prueba de Posiciones (sic) Juradas (sic), la cual fue admitida por el A quo (sic) pero no evacuada por falta de impulso procesal del propio demandante, se desprende como indicio que para el momento de suscribir el contrato de arrendamiento e interponer su pretensión, entendía claramente el idioma español, ya que al manifestar su voluntad de absolverlas recíprocamente en su escrito de promoción de pruebas, necesariamente debía realizarse en idioma español y no otro; y aunado a ello, que antes de suscribir el contrato de arrendamiento en la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el funcionario respectivo en la nota de autenticación, deja expresa constancia de haber cumplido las formalidades de identificar a las partes y “Leídoles y confrontándoles el documento de acuerdo a lo establecido en el Ordinal (sic) 3ro. del artículo 55 del Reglamento de Notarías Públicas, expusieron: SU CONTENIDO ES CIERTO Y NUESTRAS LAS FIRMAS QUE APARECEN AL PIE DEL INSTRUMENTO. El Notario (sic) en cumplimiento del artículo 79, Ordinal (sic) 2do, del Decreto Ley de Registro Público y del Notariado, hace constar que informó a la parte del contenido, naturaleza, trascendencia y consecuencia legal del presente acto”.
De allí que para resolver la controversia entre las partes debe aplicarse el procedimiento establecido en el artículo (sic) 43 y la norma contenida en el artículo 12 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, así como también las normas generales contenidas en el Código Civil referentes al arrendamiento en general, con observancia de los acuerdos establecidos por las partes en el contrato de arrendamiento suscrito, tal como lo hizo la juzgadora de la recurrida.
En tal sentido, por todo lo antes expuesto, no es procedente el argumento de la parte actora respecto a la presencia de vicios que afecten el consentimiento de la partes (error, dolo o violencia) en el contenido de la Cláusula (sic) Tercera (sic) del contrato de arrendamiento suscrito por ellos, para calificarla como una Cláusula (sic) Abusiva (sic) que haya convertido dicho contrato en un contrato de adhesión, ya que se expresó en forma libre, clara, expresa y consensuada la voluntad de las partes mediante el contrato de fecha 16 de diciembre de 2011, por lo que no implicó renuncia, disminución o menoscabo de algún derecho de la parte actora, que pudiera ser considerado de orden público que conlleve la nulidad de dicha cláusula.
Dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato ‘…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…’. Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su obra Doctrina General del Contrato, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral, capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extrapatrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).
Resulta oportuno para este Tribunal (sic) precisar que el contrato accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley (sic) entre las partes, el cual no puede revocarse, sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (sic) (artículo 1.159 del Código Civil). Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como ‘…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…’, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
Además, advierte este Tribunal (sic) que el contrato como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, tal como lo establece el artículo 1.264 eiusdem, ello con el fin de mantener a las partes contratantes, la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.
Así las cosas, considera esta Alzada (sic) que la juzgadora de la recurrida no incurrió en violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ni tampoco del ordinal 5º del artículo 243 eiusdem. Así se establece.
Respecto del contenido de la CLÁUSULA SEGUNDA del contrato suscrito por las partes en contienda, se evidencia que las mismas acordaron y determinaron el área sobre la cual el arrendatario ejecutaría mejoras en los locales 01 y 02 del Centro Comercial Demócrata, para así adecuarlo a su actividad económica; autorizando la arrendadora al arrendatario para que procediera a “la ampliación del local dado en arrendamiento por el lado oeste hasta una medida de nueve (09) metros aproximadamente en su planta baja y permitiendo una construcción sobre la parte superior de una mezanina y primer piso con una extensión hasta de dos metros adicionales por encima del techo del estacionamiento y por la calle 10 y séptima avenida, ampliación permitida por la ley; todo ello sobre una extensión del inmueble dado en arrendamiento más la anexidad del lado oeste, que se extenderá por la parte de a tras(sic) del local signado con el número tres y parte del local número cuatro, dando un total de …22,50 mts conservado (sic) siempre por el lindero el local identificado con el número tres (3)”.
Se desprende igualmente del contrato en cuestión, especialmente de la CLÁUSULA PRIMERA, que los locales 01 y 02, tienen inicialmente un área común aproximada de construcción de doscientos cincuenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (254, 88 mts2) alinderados así: NORTE: Local comercial propiedad de la arrendadora, signado con el número tres (3) del Centro Comercial Demócrata, mide quince metros con cinco centímetros (15,05 mts); SUR: Calle 10, en igual medida que la anterior; ESTE: Séptima Avenida, mide catorce metros con cuarenta centímetros (14,40 mts); y OESTE: Estacionamiento de la arrendadora, en igual medida que la anterior.
Observa la Alzada (sic), que es sobre esta área que el arrendatario fue autorizado para proceder a ampliar y adecuar los locales comerciales para iniciar su actividad económica, tal como lo habían pactado las partes, pero no fijan el tipo de construcción ni cantidad de metros cuadrados en que (sic) consistirán las mejoras a ejecutar, tal como se desprende de las cláusulas primera y segunda.
Ahora bien, considera necesario esta Alzada (sic) transcribir nuevamente el contenido de la CLÁUSULA TERCERA del contrato de arrendamiento en cuestión:
“TERCERO: La construcción que se deriva de la autorización para ampliar el local arrendado le quedará en propiedad a LA ARRENDADORA al vencimiento del contrato, dejando claro que dichas mejoras, modificaciones y nuevas obras serán en beneficio exclusivo del inmueble arrendado, sin que LA ARRENDADORA tenga que pagar nada por ese concepto ni por ningún otro y sin que EL ARRENDATARIO tenga derecho a reclamación alguna por ello, a lo cual renuncia expresamente y de forma irrevocable en este acto”.
En tal sentido, de la Constancia (sic) y Permiso (sic) de Construcción (sic) Nº 022 de fecha 23 de abril de 2013, emitida por la Dirección Municipal de Ingeniería del municipio San Cristóbal- estado Táchira, que acompaña el libelo de demanda principal marcada “F”, de la Experticia (sic) y de la Inspección (sic) Judicial (sic) promovida por la parte actora; el A quo (sic) logró evidenciar las modificaciones y mejoras construidas en el área de los locales 01 y 02 realizadas por parte actora, con la finalidad de ampliar las mejoras preexistentes para desarrollar su actividad económica. De la valoración de las mencionadas pruebas, la juzgadora de la recurrida acertadamente determina que es la parte actora quien propone, financia y ejecuta el proyecto de las mejoras a construir con los respectivos planos, ello de acuerdo a sus propias necesidades para desarrollar su actividad económica y es la propietaria arrendadora quien tramita la respectiva permisología ante la Dirección Municipal de la Alcaldía del Municipio (sic) San Cristóbal del estado Táchira; por lo que ambas partes efectivamente estuvieron de acuerdo con las características de la obra a ejecutar en su estructura y área de construcción, aceptando expresamente el arrendatario el contenido de la cláusula tercera que establece: “La construcción que se deriva de la autorización para ampliar el local arrendado le quedará en propiedad a LA ARRENDADORA al vencimiento del contrato, dejando claro que dichas mejoras modificaciones y nuevas obras serán en beneficio exclusivo del inmueble arrendado, sin que LA ARRENDADORA tenga que pagar nada por ese concepto ni por ningún otro y sin que EL ARRENDATARIO tenga derecho a reclamación alguna por ello, a lo cual renuncia expresamente y de forma irrevocable en este acto”.
Dichas mejoras, modificaciones y obras nuevas se realizaron en parte de un inmueble de mayor extensión que es propiedad de la demandada según documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Cristóbal, en fecha 30-06-1978, bajo el N° 28; folio 143 al 145 (pieza I); y en documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio (sic) San Cristóbal, el 14-05-2021, inscrito bajo el Nro. 12, folio 65716 del tomo 5, protocolo de transcripción de ese año, en el cual, la ciudadana CARMEN DINORATH GONZALEZ (sic) ZERPA, obrando como gerente ejecutivo de la SOCIEDAD DE COMERCIO INVERSIONES LOVERA C.A. declaró que por autorización de su representada en los años 2013 y 2014, se construyeron unas mejoras sobre unas mejoras ya existentes, con un área de construcción de 2.147,63 mts2, conformadas por 3 niveles, así: Sótano: nivel N-2.25, ascensor de carga, tableros de electricidad, hidroneumático y escalera de acceso a la planta baja, estanque subterráneo, esta área tiene acceso por la calle 10. Planta baja: nivel N+0.30, con un área comercial, depósito, batería de baños para hombre y mujeres, área de lava mopas y cuarto de basura, área de montacargas escalera de acceso por la mezzanina. Mezzanina: nivel +4.55, oficina, cuarto de seguridad, baño, escalera a la terraza, área de montacargas, la terraza descubierta con sala de máquinas, todo construido con materiales de primera calidad, en material de losacero, con todos los sistemas y servicios, once santamarias metálicas y un portón metálico; ampliación construida conforme a las variables urbanas aprobadas por la Dirección de Ingeniería Municipal según informe Nro. 022 de fecha 23-04-2013, el inmueble sobre el cual se realizó la ampliación es propiedad de su representada ubicado en la Séptima Avenida con calle 10, Nro. 6-47, San Cristóbal. (Folio 180 al 185 (pieza II).
(…Omissis…)
En definitiva por las consideraciones anteriores, esta Alzada (sic) concluye que efectivamente la parte actora no logró demostrar fehacientemente la existencia de algún vicio del consentimiento (error, dolo o violencia), así como el ejercicio abusivo de un derecho por la parte demandada que haya desequilibrado en forma ventajosa la relación contractual arrendaticia existente entre ellos, como para producir la nulidad de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, por tanto, la nulidad de misma debe declararse sin lugar. Y ASÍ SE DECLARA.
(…Omissis…)
Esta Alzada (sic) necesariamente debe referirse al argumento anterior y para ello citar el contenido del artículo 1197 (sic) del Código Civil que establece: “La obligación es condicional cuando su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto”.
No puede considerarse que los efectos de la cláusula tercera están sujeta a condición, ya que el artículo 1197 (sic) del Código Civil establece que, en las mismas, su existencia o resolución depende de un acontecimiento futuro e incierto, que no se sabe si se va a producir o no. En el sub judice el vencimiento del contrato de arrendamiento tiene un lapso establecido y se sabe que se va a producir, es decir, que dicha cláusula lo que consagra es una obligación a término conforme al artículo 1214 (sic) del Código Civil, pues existe la certeza que al vencimiento del contrato, las mejoras construidas pasarán en propiedad a la arrendadora, sin que el arrendatario tenga nada que reclamar, a lo cual renunció expresamente y de forma irrevocable al suscribir el contrato de arrendamiento, tal como allí lo pactaron las partes, por lo tanto la arrendadora está en plena libertad para registrar todas las mejoras en el momento que lo considere oportuno y necesario, tal como ocurrió en el presente caso.
La vigencia del contrato de arrendamiento y el término para que ocurra el vencimiento, no impiden que la arrendadora adquiera la propiedad sobre las mejoras construidas por la parte actora, pues como ya se expresó anteriormente, esa transferencia de propiedad fue expresamente acordada por las partes, en donde el arrendatario renunció de manera expresa e irrevocable para reclamar indemnización alguna por las ampliaciones y mejoras construidas, lo cual no impedía que la arrendadora-propietaria procediera a registrar la totalidad de la mejoras descritas en el momento que ésta decidiese; sin poder alegar la parte actora que exista un desequilibrio patrimonial del actor y la demandada para configurar un enriquecimiento sin causa por parte de la demandada, tal como ha sido declarada por esta Alzada (sic). Así se establece.
(…Omissis…)
En virtud de que esta Alzada (sic) ha observado y declarado que en la sentencia recurrida, para resolver la reclamación incoada por la parte actora, fundamentada en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en contienda, especialmente en lo establecido en las cláusulas segunda, tercera y cuarta; la parte actora no demostró que las mismas sean cláusulas abusivas en desventaja del demandante por no estar en capacidad de entender el idioma español; o que exista un desequilibrio patrimonial del actor y la demandada para configurar un enriquecimiento sin causa por parte de la demandada, es decir, que tampoco demostró las existencia de vicios en el consentimiento (error, dolo o violencia), capaces de producirle perjuicios económicos por las mejoras construidas en los locales comerciales que le fueron arrendados dentro del área común de doscientos cincuenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (254,88 mts2), para así adecuarlos a la actividad económica que pretendía dedicarse, tal como fue pactado entre las partes, proponiendo el arrendatario el proyecto de las mejoras a construir una vez iniciado el contrato de arrendamiento; proyecto este que fue entregado por el arrendatario a la arrendataria y la misma se encargó de obtener la permisología respectiva, cuya prueba está agregada en los autos; por lo que ambas partes efectivamente estuvieron de acuerdo con las características de la obra a ejecutar en su estructura y área de construcción, aceptando expresamente el arrendatario el contenido de la cláusula tercera. ASI (sic) SE ESTABLECE…”.
De lo anterior transcrito se aprecia que la alzada determinó que “…La vigencia del contrato de arrendamiento y el término para que ocurra el vencimiento, no impiden que la arrendadora adquiera la propiedad sobre las mejoras construidas por la parte actora, pues como ya se expresó anteriormente, esa transferencia de propiedad fue expresamente acordada por las partes, en donde el arrendatario renunció de manera expresa e irrevocable para reclamar indemnización alguna por las ampliaciones y mejoras construidas, lo cual no impedía que la arrendadora-propietaria procediera a registrar la totalidad de la mejoras descritas en el momento que ésta decidiese; sin poder alegar la parte actora que exista un desequilibrio patrimonial del actor y la demandada para configurar un enriquecimiento sin causa por parte de la demandada, tal como ha sido declarada por esta Alzada. Así se establece…”.
En este orden constata la Sala que conforme al criterio de la jueza de alzada, la vigencia del contrato de arrendamiento en cuestión así como el vencimiento del mismo, no eran impedimento para que la arrendadora parte demandada en el presente asunto, registrara como propias las mejoras construidas por la parte demandante, señalando además que según su apreciación fue acordado por las partes que la propiedad de la totalidad de las mejoras ya señaladas podía registrarse en el momento que ésta así lo decidiera sin causarle al demandante un desequilibrio patrimonial.
… (omisis) …
Así las cosas, respecto con la interpretación de los contratos, es criterio reiterado por esta Sala que esta corresponde a los jueces de instancia y sus decisiones, solo pueden ser revisadas en casación cuando el sentenciador incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido.
En reiterada jurisprudencia esta Sala ha establecido que el estudio de los contratos celebrados entre las partes, solo le está permitido con ocasión de la correspondiente denuncia de suposición falsa.
En relación a la desnaturalización de la voluntad contractual -se reitera- se ha indicado que está constituida por la incompatibilidad de la conclusión del juez con el texto de la mención que se interpreta, por lo que si la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto del contrato ocurre la desnaturalización del contrato.
En el presente asunto, se desprende que la jueza de alzada estableció que la vigencia y terminación del contrato de arrendamiento objeto del presente caso, no la impedía a la parte demandada proceder a registrar como propias, las mejoras y ampliaciones construidas con sus propios materiales e inversión por el demandante, cuando de la literalidad de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, observa esta Sala que la propiedad de dichas mejoras y construcciones pasaran en propiedad de la demandada de autos al vencimiento del contrato es decir, que efectivamente la vigencia y terminación del referido contrato si le impedía a la demandada a que procediera al registro de las mismas como propias, puesto que esa actuación debía realizarla posterior al vencimiento del contrato de arrendamiento.
Adicional a ello, conforme a lo establecido en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, de la revisión de las actas que conforman el expediente se observa que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes fue celebrado en 16 de diciembre de 2011 tal como riela al folio 32 de la pieza 1 del expediente, teniendo el mismo como vigencia una duración de veinte (20) años, es decir, que a la presente fecha todavía el contrato se encuentra vigente, y la demandada de autos procedió a registrar las mejoras el 14 de mayo de 2021, tal como se desprende de la documental que riela al folio 183 de la pieza 2 del expediente, es decir estando vigente aún vigente el contrato de arrendamiento.
Con tal mérito del asunto la jueza de alzada sin duda alguna incurrió en la desnaturalización de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, pues de su interpretación arrojó una solución errada en relación a lo que realmente estipula dicho acuerdo contractual, toda vez que sus afirmaciones respecto a que la vigencia y terminación del contrato no eran impedimento para que la parte demandada registrara como propias las mejoras construidas por el demandante de autos; no resulta acorde con la literalidad de la cláusula tercera del contrato celebrado por las partes, pues de acuerdo a las expresas estipulaciones del contrato, dichas mejoras y construcciones quedarían en propiedad de LA ARRENDADORA demandada de autos, al vencimiento del contrato, tal desviación ideológica intelectual, al desnaturalizar el sentido de las cláusulas del contrato, resultan determinante de lo dispositivo del fallo, en razón de que ello conlleva a un posible cambio del mismo.
En conclusión la jueza de la recurrida arrojó una interpretación incorrecta de lo que estipulan las cláusulas del contrato, siendo tal proceder errado con la expresión de la voluntad de las partes, y por ende, es evidente que en el presente caso existió la desnaturalización de las cláusulas del contrato delatada, en consecuencia tal vicio compromete el fondo del asunto debatido y tiene influencia determinante de lo dispositivo del fallo suficiente para cambiarlo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, dado que con base en el análisis arriba efectuado, la jueza de alzada llegó a una determinación incorrecta, por desviación ideológica intelectual, dándole un sentido diferente al real. Así se declara.
Por todo lo antes expuesto, esta Sala debe declarar procedente la presente denuncia, al incurrir la alzada en el primer caso de suposición falsa por desviación ideológica intelectual al desnaturalizar el sentido y alcance de las cláusulas del contrato, conllevando así a la declaratoria con lugar del recurso extraordinario de casación propuesto por la parte demandante. Así se declara.
En virtud de lo anteriormente señalado, y en consideración a todos los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, al haber encontrado esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, procedente la infracción descrita anteriormente, se abstiene de conocer y decidir las restantes denuncias contenidas en el escrito de formalización del recurso extraordinario de casación, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 eiusdem, y por ende se CASA TOTAL y SIN REENVÍO el fallo recurrido, se DECRETA SU NULIDAD ABSOLUTA. Así se decide.
Ahora bien, conforme al nuevo sistema de casación civil, dispuesto según sentencia de esta Sala número 510 de fecha 28 de julio del año 2017 (caso: Marshall y Asociados, C.A., contra Aseguradora Nacional Unida Uniseguros, S.A.), y sentencia de la Sala Constitucional número 362, de fecha 11 de mayo del año 2018, cuya recepción fue plasmada en sentencias de esta Sala de Casación Civil números 254 (caso: Luis Antonio Díaz Barreto) y 255 (caso: Dalal Abdrer Rahman Masud ), ambas de fecha 29 de mayo de 2018, se procede a dictar sentencia sobre el mérito del asunto, en los siguientes términos:
… (omisis)…
En el presente caso la parte demandante ciudadano FUNG WENJIE CHING, en nombre propio y en su carácter de presidente de la sociedad mercantil denominada MAXI LUCKY, C.A., ambos identificados en autos, demanda la nulidad por abusiva de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado con la parte demandada sociedad mercantil denominada INVERSIONES LOVERA, C.A., representada por la ciudadana Carmen Dinorath González Zerpa en su carácter de gerente de la misma, el enriquecimiento sin causa de la demandada y la indemnización por construcción en suelo ajeno, argumentando el demandante de autos que por su condición de extranjero tenía limitaciones para conocer el idioma español, pero que con base en que tenía una estrecha relación de amistad que lo unía con la representante de la parte demandada, producto de anteriores relaciones comerciales suscribió el contrato con base en la confianza que existía entre ambos, que la duración del contrato de arrendamiento se convino de común acuerdo en veinte años fijos, y que antes de cumplir el octavo año de ejecución del contrato fue sorprendido con una demanda de desalojo por el presunto incumplimiento contractual y falta de pago de cánones arrendaticios, así mismo indica que el contrato de arrendamiento suscrito es un contrato de adhesión, por cuanto a su entender, el abogado Carlos Casanova Leal es el gerente administrador de la demandada y fue dicho profesional quien redactó el contrato de arrendamiento, creándole a su parecer una falsa expectativa sobre el lapso de vigencia del contrato por veinte años.
En este orden, considera esta Sala que el demandante de autos argumenta que la cláusula tercera del contrato de arredramiento es abusiva porque existe un vicio en el consentimiento (error, dolo o violencia) del mismo.
Así mismo argumenta el demandante que la demandada de autos se enriqueció sin causa en razón de que antes de cumplir el octavo año de ejecución del contrato fue demandado por desalojo del local comercial, lo cual le permitió percatarse de que la verdadera intención de la arrendadora no fue entregar el inmueble en arrendamiento, sino obtener a su favor la construcción de la edificación de gran envergadura en terrenos de su propiedad a sus únicas expensas, y luego recuperar la posesión sobre el inmueble en un tiempo inferior a la mitad de la vigencia del contrato, el cual autorizó la realización de una serie de construcciones y mejoras al inmueble, para que posterior a la terminación del mismo quedaran en beneficio de la arrendadora, sin obligación de reembolso o indemnización alguna por parte de la arrendadora en beneficio del arrendatario.
Así mismo señala que le corresponde una indemnización a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.184 del Código Civil, por el enriquecimiento sin causa en la que incurrió la demandada.
En este orden en la oportunidad de la contestación de la demanda la parte demandada admite como cierta la relación arrendaticia entre las partes, que es cierto que suscribieron un contrato de arrendamiento sobre dos locales comerciales propiedad de la arrendadora con un área de construcción de doscientos cincuenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y ocho centímetros (254,88 mts2), en fecha 16 de noviembre de 2011 debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, admitiendo también como cierto la demanda de desalojo que interpuso en contra del demandante de autos por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento.
Así mismo niega que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento sea abusiva, en razón de que a su parecer la misma fue convenida de común acuerdo entre las partes, además de que el accionante al ser venezolano tiene conocimiento del idioma español, argumentando finalmente que la misma no es ni adhesiva, ni abusiva, porque legalmente se puede convenir ese lapso de tiempo.
En este orden, considera necesario esta Sala hacer las siguientes aseveraciones:
Las normas rectoras en materia de nulidad contractual, están contempladas en los artículos 1.142 y 1.146 del Código Civil, que señalan:
“…Artículo 1.142.- “El contrato puede ser anulado:
1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y
2º Por vicios del consentimiento…”.
“…Artículo 1.146:- “Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato…”.
En este sentido la nulidad de un contrato ocurre cuando faltan los elementos esenciales a su existencia o a su validez, o cuando viola el orden público o las buenas costumbres, por lo que el contrato afectado de nulidad es un contrato que ha nacido en forma anómala, irregular o imperfecta y por lo tanto el legislador, por razones de orden público, declara o permite la declaración de su nulidad.
En el presente asunto, se encuentra reconocida la relación arrendaticia, en razón de que la parte demandada admitió como cierto, haber celebrado un contrato de arrendamiento con el demandante el 16 de noviembre de 2011, el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública del municipio San Cristóbal del estado Táchira, del que el demandante acciona la nulidad de la cláusula tercera por cuanto a su entender la misma es abusiva.
En este sentido es de acotar que pueden ser consideradas las cláusulas abusivas de un contrato cuando las condiciones estipuladas en ellas van en contra de la buena fe que ocasionan un perjuicio, así como un desequilibrio de los derechos y de las obligaciones de las partes intervinientes, es decir que la misma contiene una condición no negociada individualmente o una práctica no consentida por quien o quienes celebran el contrato.
Dicho esto, esta Sala constata que la parte actora alega que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento es abusiva y que por ello el contrato se convirtió en un contrato de adhesión, correspondiéndole a éste la carga de la prueba de demostrar la existencia de un vicio en el consentimiento, como lo es la alegada limitación del entendimiento del idioma español.
… (omisis) …
De lo antes transcrito, observa esta Sala que de la cláusula a que hace referencia el demandante de autos como abusiva, se desprende que la arrendadora autoriza al arrendatario a ampliar el local dado en arrendamiento, y que esa construcción quedará en propiedad de la arrendadora al vencimiento del contrato, sin que el arrendatario tenga derecho a reclamar algún derecho sobre la ampliación autorizada.
En este orden no observa esta Sala que la mencionada cláusula sea abusiva o vaya en contra de la buena fe, buenas costumbres o contraríe una norma legal vigente, adicional a ello el demandante de autos argumenta que la misma es abusiva, en razón de que él firmó el contrato de arrendamiento sin la debida asistencia legal y sin tener el dominio total del idioma español o tener limitaciones en el entendimiento del mismo, lo cual a criterio de esta Máxima Instancia Civil considera que no es un argumento válido y suficiente para dar por demostrado, alguno de los vicios del consentimiento (error, dolo, violencia) como causal de nulidad de esta cláusula, constatando esta Sala de la documental antes valorada y que riela a los folios 30 al 36 de la pieza 2 del expediente, marcada “2” referida a la copia simple de documento contentivo de mensajes enviados entre las partes a través de una aplicación, que el demandante de autos si maneja el idioma español, al entablar conversaciones con la demandada de autos a través de esta mensajería, concatenada esta prueba con la experticia informática cuyo informe riela a los folios 252 al 279 de la pieza 2 del expediente, en la cual se determinó que el número telefónico evidenciado en la conversación le pertenece a la representante de la demandada de autos, que está registrada como contacto en el teléfono celular del demandante bajo el nombre “Inora”, así como en la prueba de informes emanada de la empresa telefónica Movistar, en la que informaron al tribunal de la causa que el número de teléfono pertenece a la ciudadana González Zerpa Carmen, siendo ciertas las conversaciones entre ambos en el idioma español.
Adicional a ello de la transcripción de la referida cláusula no existe alguna imposición por parte de la arrendataria en clara desventaja o desequilibrio de derechos en contra del demandante de autos.
Por lo que en consecuencia, al no haber quedado demostrado por la parte demandante vicios en el consentimiento del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio como para calificar la cláusula tercera como abusiva, pues la misma fue expresada de manera libre, clara y consensuada por la voluntad de las partes mediante el contrato celebrado y suscrito por ambas el 16 de noviembre de 2011, la nulidad de esta cláusula tercera del contrato de arrendamiento en cuestión debe ser declarada improcedente y Así se declara.
En relación al enriquecimiento sin causa alegado por la parte demandante esta Sala observa que la cláusula la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio establece: … omisis …
De la cláusula antes transcrita se desprende que la arrendadora da en arrendamiento al arrendatario dos locales comerciales distinguidos con los números 01 y 02 del centro comercial Demócrata ubicados en la Séptima Avenida con calle 10, parroquia San Juan Bautista, municipio San Cristóbal, estado Táchira, los cuales tienen un área aproximada de doscientos cincuenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (254,88 mts2). … omisis …
De esta cláusula se desprende la autorización al arrendador por parte de la arrendataria a los fines de que este construya la ampliación de los locales comerciales dados en arrendamiento, acordando en la misma el área sobre el cual el arrendatario ejecutaría las mejoras o ampliaciones de dichos locales comerciales.
En este sentido, el enriquecimiento sin causa se fundamente en la idea de que nadie puede enriquecerse a costa de otro sujeto de derecho, a menos que el enriquecimiento tenga algún motivo o causa que esté contemplada por la norma. Supone este principio que la situación jurídica del patrimonio de los diversos sujetos de derecho está en una situación de equilibrio, en una situación estática; cuando ese equilibrio patrimonial se rompe pueden pasar bienes de un patrimonio de un titular al patrimonio de otro titular, siempre que ese traslado de bienes se efectúe por una causa, motivo o razón jurídica válida contemplada y autorizada en el ordenamiento jurídico positivo. Si ese traslado de bienes ocurre sin que exista un motivo jurídico, nos encontramos sin duda en presencia de un enriquecimiento sin causa y la persona que se benefició de ese traslado de bienes, que se enriqueció injustamente o sin causa, queda obligada a indemnizar al empobrecido dentro de los límites de su enriquecimiento, de todo lo que aquélla se haya empobrecido.
En este orden, la Sala constata que efectivamente entre las partes intervinientes en el presente juicio existe una relación arrendaticia admitida, fundamentada en el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 16 de noviembre de 2011 autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, por lo que tomando como base que las partes en ejercicio de su autonomía de la voluntad, celebraron un contrato de arrendamiento, en el que el arrendatario hoy demandante ciudadano Fung Wenjie Ching, convino en ejecutar la ampliación de los locales dado en arrendamiento y en aceptar que dicha construcción quedaría en propiedad de la demandada de autos en este caso la arrendadora sociedad mercantil Inversiones Lovera, C.A., al vencimiento del contrato, tal como lo establece la cláusula tercera del contrato objeto del presente juicio que reza:
“…TERCERO: La construcción que se deriva de la autorización, para ampliar el local arrendado le quedará en propiedad a LA ARRENDADORA al vencimiento del contrato, dejando claro que dichas mejoras modificaciones y nuevas obras serán en beneficio exclusivo del inmueble arrendado, sin que LA ARRENDADORA tenga que pagar nada por ese concepto ni por ningún otro, y sin que EL ARRENDATARIO tenga derecho a reclamación alguna por ello, a lo cual renuncia expresamente y de forma irrevocable en este acto…”
Siendo voluntad entre las partes intervinientes que las mejoras construidas por el arrendatario quedaran en propiedad de la arrendadora al término del contrato, sin que éste tenga derecho a reclamación alguna sobre estas mejoras.
Ahora bien, en relación con la vigencia del contrato, se encuentra establecido en la cláusula cuarta del mismo que establece:
“…CUARTA: La duración del presente contrato de arrendamiento es de VEINTE AÑOS (20) fijos, contados a partir de la firma del mismo, una vez finalizado el término contractual, empezara de pleno derecho sin necesidad de notificación a favor de EL ARRENDATARIO el ejercicio de la prorroga legal, establecida en el artículo 38 literal D de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala que es de TRES AÑOS…”.
Observa esta Sala que, la vigencia del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes fue pactado por veinte años fijos, contados a partir de la firma del referido contrato lo cual se produjo el 16 de noviembre de 2011 ante la Notaría Pública del municipio San Cristóbal del estado Táchira.
En este sentido de la revisión de las actas que conforman el expediente esta Sala constata de la documental que riela a los folios 57 al 61 de la pieza 1 del expediente, marcada “F” referida a copias certificadas emanadas de la Alcaldía del municipio San Cristóbal del estado Táchira, de constancia de variables urbanas expedida por la Dirección Municipal de Ingeniería del municipio San Cristóbal, a la sociedad mercantil Inversiones Lovera, C.A., debidamente suscrita por el director de ingeniería de la alcaldía antes señalada; Certificado de alineamiento de fecha 6 de mayo de 2012 expedido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal del estado Táchira a favor de la sociedad mercantil Inversiones Lovera, C.A., y oficio N° DPU/VU/308-12 expedido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal contentivo de otorgamiento de variables urbanas, sobre el inmueble N° 6-47, situado en la Séptima Avenida con calle 10, municipio San Cristóbal, estado Táchira, de las cuales se evidencian las condiciones y recomendaciones correspondientes para la realización de la construcción que llevará a cabo el arrendatario en los locales comerciales arrendados, es decir, que se encuentra demostrado que la parte demandada tramitó los permisos necesarios para que el demandante ejecutara la construcción de las mejoras en los locales ya señalados.
Así mismo se observa de la documental que riela a los folios 69 al 74 de la pieza 1 del expediente, marcada “H” referida a copias de presupuestos, de los que se desprenden los montos de la construcción de la obra que se refiere a una ampliación de local comercial ubicado en la Avenida Séptima con calle 10 N6-47 de San Cristóbal estado Táchira, así como la descripción de los trabajos a realizar y el monto de cada uno de ellos.
De la misma manera riela a los folios 102 al 142 de la pieza 1 del expediente, marcada “J” informe técnico de avalúo, mediante el cual queda demostrado que el demandante de autos efectivamente ejecutó las mejoras autorizadas por la arrendadora en el local comercial ubicado en la Séptima Avenida con calle 10 Nº6-47 de la Parroquia Juan Bautista del Municipio San Cristóbal del estado Táchira, las cuales se detallan con sus respectivos equipos instalados por el demandante cuya propietaria es la sociedad mercantil Maxi Lucky C.A., con un área de construcción de sótano: 125,50 mts2, planta baja: 735,00 mts2, mezzanina: 565,65 mts2, losa de techo transitable: 969,00 mts2, sala de máquinas: 49,30 mts y tanque subterráneo, los cuales según este informe evaluador resultan en el valor del inmueble en la cantidad de ochocientos veinticinco mil setecientos cuarenta y cinco dólares americanos (825.745,00$).
Quedando demostrado que el demandante de autos si ejecutó las mejoras en los locales comerciales arrendados que inicialmente tenían un área total de doscientos cincuenta y cuatro con ochenta y ocho metros cuadrados (254,88 mts2) según lo estipula la cláusula primera del contrato de arrendamiento, pero posterior a las mejoras construidas por el demandante el área total de construcción paso a ser de 2.147,63 mts2, según experticia realizada cuyo informe riela a los folios 280 al 314 de la pieza 2 del expediente.
Ahora bien, se observa que estando vigente el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el cual fue suscrito en fecha 16 de noviembre de 2011, cuya vigencia según la cláusula cuarta del contrato es de veinte años (20) fijos, la parte demandada procedió a registrar de manera anticipada las mejoras construidas por el demandante de autos según consta en la documental que riela a los folios 180 al 185 de la pieza 2 del expediente cuyo documento fue protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio San Cristóbal, el 14 de mayo de 2021, inscrito bajo el N° 12, folio 65716 del tomo 5, protocolo de transcripción de ese año, en el cual la ciudadana Carmen Dinorath González Zerpa, obrando como gerente ejecutivo de la sociedad mercantil Inversiones Lovera, C.A., declaró que por autorización de su representada en los años 2013 y 2014, se construyeron unas mejoras sobre unas mejoras ya existentes, con un área de construcción de 2.147,63 mts2, conformadas por 3 niveles, así: Sótano: nivel N-2.25, ascensor de carga, tableros de electricidad, hidroneumático y escalera de acceso a la planta baja, estanque subterráneo, esta área tiene acceso por la calle 10. Planta baja: nivel N+0.30, con un área comercial, depósito, batería de baños para hombre y mujeres, área de lava mopas y cuarto de basura, área de montacargas escalera de acceso por la mezzanina. Mezzanina: nivel +4.55, oficina, cuarto de seguridad, baño, escalera a la terraza, área de montacargas, la terraza descubierta con sala de máquinas, todo construido con materiales de primera calidad, en material de losacero, con todos los sistemas y servicios, once santamarías metálicas y un portón metálico; ampliación construida conforme a las variables urbanas aprobadas por la Dirección de Ingeniería Municipal según informe N° 022 de fecha 23 de abril de 2013, señalando que el inmueble sobre el cual se realizó la ampliación es propiedad de su representada ubicado en la Séptima Avenida con calle 10, N° 6-47, San Cristóbal, para un total de construcción existente con la ampliación descrita de dos mil trescientos treinta y dos con cuarenta y tres metros cuadrados (2.332,43 mts2).
Lo que sin duda alguna para esta Sala hace procedente el enriquecimiento sin causa de la demandada de autos, en razón de que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, es clara al establecer que la propiedad de las mejoras construidas por el demandante quedarían en propiedad de la arrendadora demandada al vencimiento del contrato lo cual no ha sucedido, pues la vigencia del mismo es por veinte años contados a partir de la firma del contrato que se produjo el 16 de noviembre de 2011, es decir, que estando vigente el contrato de arrendamiento en cuestión, la parte demandada no podía registrar como propias las mejoras construidas por el demandante de autos, lo que se traduce en que la parte demandada infringió lo acordado por ellos en la mencionada cláusula, acarreándole como consecuencia a la demandada un enriquecimiento sin causa y al demandante de autos un empobrecimiento por cuanto el mismo acreditó una merma en su patrimonio, al realizar la inversión a los fines de la construcción de las mejoras, y al estar vigente el contrato, dichas mejoras todavía le pertenecían al momento del registro de las mismas realizado por parte de la demandada de autos Sociedad Mercantil Inversiones Lovera C.A., representada por la ciudadana Carmen Dinorath González Zerpa en su condición de Gerente Ejecutivo, por lo que -se reitera- resulta procedente el enriquecimiento sin causa de la demandada, en razón de que la parte demandada al registrar las mejoras de manera anticipada aumento su patrimonio. Así se declara.
En este orden, al haber quedado demostrado en el iter procesal a través de los medios de pruebas antes señalados, que la parte demandada se enriqueció sin causa por haber registrado de manera anticipada y sin esperar que el contrato de arrendamiento llegara a su término, el artículo 1.184 del Código Civil venezolano establece lo siguiente:
“…Aquel que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligado a indemnizarla dentro del límite de su propio enriquecimiento, de todo lo que aquélla se haya empobrecido…”.
El enriquecimiento sin causa supone fundamentalmente el aumento del patrimonio de un sujeto al tiempo que se empobrece el patrimonio de otro sujeto, sin que haya justificación amparada por el derecho entre ambos acontecimientos, en este orden el precepto legal antes transcrito obliga a todo aquel quien sin causa, sin motivo o razón jurídica, se beneficia económicamente de otro, a reponer o restablecer el equilibrio patrimonial, indemnizándolo a los fines de restablecer el equilibrio patrimonial, logrando una compensación justamente igual o limitada al enriquecimiento experimentado.
Ahora bien, en el presente asunto quedó demostrada la construcción de unas mejoras al local arrendado, por parte del demandante en suelo ajeno (propiedad de la demandada) con materiales propios e inversión propia, por lo que considera necesario esta Sala traer a colación lo establecido en el artículo 557 del Código Civil el cual dispone:
“…El propietario del fundo donde se edificare, sembrare o plantare por otra persona, hace suya la obra, pero debe pagar, a su elección, o el valor de los materiales, el precio de la obra de mano y demás gastos inherentes a la obra, o el aumento de valor adquirido por el fundo. Sin embargo, en caso de mala fe, el propietario puede optar por pedir la destrucción de la obra y hacer que el ejecutor de ella deje el fundo en sus condiciones primitivas y le repare los daños y perjuicios.
Si tanto el propietario como el ejecutor de la obra hubieren procedido de mala fe, el primero adquirirá la propiedad de la obra, pero debe siempre reembolsar el valor de esta…”.
Del artículo antes transcrito se observa que referente a las construcciones realizadas por un tercero sobre un inmueble propiedad de otro, debe este para hacer suyas la obra pagar a su elección el “…valor de los materiales, el precio de la obra de mano y demás gastos inherentes a la obra o el aumento de valor adquirido por el fundo…”, quedando el constructor de la obra en caso de que el propietario del fundo no cumpla con tal obligación con la oportunidad de lograr la indemnización por la obra que ha edificado.
En este sentido, estando evidenciado en las pruebas agregadas a los autos que el demandante quien realizó a sus expensas la construcción de las mejoras de los locales comerciales arrendados, sobre un lote de terreno propiedad de la demandada, no puede pedir la propiedad de éstas sino únicamente solicitar la indemnización de tal edificación contra los propietarios.
Así las cosas, la Sala observa que en virtud del principio que nadie debe enriquecerse con perjuicio de otro, el demandante constructor de la obra efectuada en fundo ajeno, no podría adquirir la propiedad de las mejoras por el derecho de accesión que tiene el propietario del inmueble de hacer suya la edificación que haga un tercero sobre su propiedad, pues lo que devendría de tal situación es el deber de éste de pagar a su elección i) el valor de los materiales, el precio de la obra de mano y demás gastos inherentes a la obra o; ii) el aumento del valor adquirido por el fundo, teniendo derecho el demandante de autos de solicitar la indemnización por tales edificaciones en virtud del principio del enriquecimiento sin causa lo cual en el presente asunto es reclamado por el demandante.
En atención a ello, al haber procedido el enriquecimiento sin causa por parte de la demandada al registrar de manera anticipada como propias las mejoras construidas por el demandante de autos -con sus propios materiales e inversión-, antes del vencimiento del contrato de arrendamiento, procede la indemnización al demandante por tales edificaciones conforme a lo establecido en los artículos 557 y 1184 del Código Civil venezolano.
Ahora bien a los fines de cuantificar la indemnización correspondiente, esta Sala constata que riela a los folios 102 al 142 de la pieza 1 marcada “J” informe técnico de avalúo, al que esta Sala le otorgó pleno valor probatorio en su oportunidad, y se dejó establecido que de la misma se desprende que el avalúo de las referidas mejoras y equipos en el local comercial ubicado en la Séptima Avenida con calle 10 Nº6-47 de la parroquia Juan Bautista del municipio San Cristóbal del estado Táchira, construidas en el edificio comercial para funcionamiento de un negocio mercantil con sus respectivos equipos agregados cuya propietaria es la sociedad mercantil Maxi Lucky C.A., constan de un área de construcción de sótano: 125,50 mts2, planta baja: 735,00 mts2, Mezzanina: 565,65 mts2, losa de techo transitable: 969,00 mts2, sala de máquinas: 49,30 mts y tanque subterráneo, lo cual resulta en una construcción de dos mil cuatrocientos cuarenta y cuatro con cuarenta y cinco metros cuadrados (2444,45 mts2) en comparación con los doscientos cincuenta y cuatro con ochenta y ocho metros cuadrados (254,88 mts2) que tenían los locales inicialmente arrendados, según la cláusula primera del contrato de arrendamiento, resulta que la obra construida por el demandante fue una obra de gran envergadura con una diferencia de dos mil ciento ochenta y nueve con cincuenta y siete metros cuadrados (2.189,57 mts2) de construcción realizada por el demandante, la cual debe ser indemnizada y adicional a ello se le debe agregar los equipos instalados por el demandante como montacargas, sistema de bombeo de emergencia, sistema de alarma y banco de transformadores, de los cuales también es propietario el demandante, resultando un monto total según el avalúo antes señalado de ochocientos veinticinco mil setecientos cuarenta y cinco dólares americanos (825.745,00$), como valor total de la construcción y de los equipos instalados por el demandante para el correspondiente funcionamiento.
Por lo anteriormente expuesto el demandante tiene el derecho al restablecimiento del desequilibrio económico sufrido sin justa causa por la demandada de autos sociedad mercantil Inversiones Lovera, C.A., representada por la ciudadana Carmen Dinorath González Zerpa en su carácter de gerente ejecutivo de la misma, en este sentido por cuanto el enriquecido (demandada) sin justa causa no puede restituir más de aquello con lo que se ha enriquecido y el empobrecido (demandante) no puede recibir más de lo que lo empobreció y visto el avalúo antes citado le corresponde a la parte demandada sociedad mercantil Inversiones Lovera, C.A., representada por la ciudadana Carmen Dinorath González Zerpa indemnizar por las edificaciones construidas en suelo ajeno, por haberse enriquecido sin justa causa, conforme a lo establecido en los artículos 557 y 1.184 del Código Civil venezolano, al demandante de autos Fung Wenjie Ching con el monto de ochocientos veinticinco mil setecientos cuarenta y cinco dólares americanos (825.745,00$), como valor total de la construcción y de los equipos instalados por éste en dicha construcción, en consecuencia se declara parcialmente con lugar la demanda. Así se establece.
En virtud de lo anteriormente expuesto, resulta imperativo para esta Sala declarar la NULIDAD del fallo dictado por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Táchira, en fecha 29 de febrero de 2024, en consecuencia se declara PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA incoada por el ciudadano FUNG WENJIE CHING, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil denominada MAXI LUCKY, C.A., en contra de la sociedad mercantil denominada INVERSIONES LOVERA, C.A., representada por la ciudadana Carmen Dinorath González Zerpa en su carácter de gerente ejecutivo, en consecuencia se ordena a la parte demandada a indemnizar al demandante con el monto de ochocientos veinticinco mil setecientos cuarenta y cinco dólares americanos (825.745,00$), como valor total de la construcción y de los equipos instalados por este en dicha construcción o su equivalente en bolívares calculados con base en la tasa oficial establecida por el Banco Central de Venezuela para el momento del pago definitivo. Así se decide.
Queda de esta manera CASADA TOTAL Y SIN REENVÍO la sentencia impugnada. Así se decide.
Comentario de Acceso a la Justicia: Con motivo de una demanda de nulidad de una cláusula estipulada en un contrato de arrendamiento comercial y pretensión de indemnización por enriquecimiento sin causa, la Sala de Casación Civil analiza el vicio de desviación ideológica en la labor que corresponde a los jueces de interpretar los contratos.
La Sala de Casación Civil explica que aun cuando la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, en esa labor éstos podrían incurrir en una tergiversación de lo realmente estipulado entre las partes en el contrato. En tal caso se estaría en presencia de un error intelectual del juez de instancia, que desnaturaliza lo acordado por las partes, incurriendo en una desviación ideológica del contrato.
Este vicio de desviación ideológica se configura cuando el Juez en su interpretación se aparta de lo estipulado por las partes en el contrato, pues la interpretación de las cláusulas del contrato tiene que ser compatible con lo expresado en ellas. Cuando esa desviación afecta al fondo del asunto debatido, e influye de manera determinante en lo decidido, procede casar la sentencia. Ello es así, porque siendo el contrato ley entre las partes, el error en la interpretación de lo estipulado configura una suposición falsa, que afecta el fundamento jurídico de la decisión.
La decisión comentada contiene además consideraciones interesantes en relación al vicio del consentimiento, alegado por supuesta dificultad de comprensión del idioma del arrendatario, de nacionalidad venezolana, pero de origen chino. Esa denuncia es desestimada a partir de las pruebas, de las cuales se desprende el dominio del idioma por parte del arrendatario.
También se analiza en la sentencia la validez de la cláusula contractual conforme a la cual el arrendatario asume los costos de remodelación y construcción de obras civiles que requiere el inmueble; estipulación contractual que se ha hecho frecuente en los arrendamientos en nuestro país dadas las circunstancias económicas. En esos casos, se ha venido estipulando que las obras quedan en beneficio del inmueble, sin que el arrendador deba indemnización alguna al arrendatario por la construcción de las mismas; así efectivamente se estipuló en el contrato analizado en la sentencia.
En el caso concreto, la previa demanda de desalojo y terminación del contrato antes del vencimiento pactado, motiva la reclamación de indemnización bajo la denuncia de enriquecimiento sin causa del arrendador. La entrega del inmueble le impediría beneficiarse de la inversión realizada en la construcción de las obras a costa del inquilino.
La Sala de Casación Civil expresa que no advierte vicios en tales estipulaciones, negando que puedan calificarse de abusivas.
Sin embargo, en cuanto a la demanda de indemnización por enriquecimiento sin causa, en el caso concreto, considera que éste sí se configura, porque el propietario procedió a registrar la propiedad de las bienhechurías construidas en el inmueble antes del vencimiento del contrato, cuando en el contrato de arrendamiento se había estipulado que la propiedad de las mejoras construidas por el demandante quedarían en propiedad de la arrendadora demandada al vencimiento, lo cual no había sucedido, por lo que el propietario no podía registrar antes del término del contrato las mejoras construidas como propias.
En relación al enriquecimiento sin causa, la Sala de Casación Civil analiza la figura prevista en el Código Civil conforme al cual todo aquel que se enriquece sin causa en perjuicio de otra persona, está obligado a indemnizarla dentro del límite de su propio enriquecimiento, de todo lo que aquélla se haya empobrecido y explica que de esa norma surge la obligación de quien sin motivo o razón jurídica, se beneficia económicamente de otro, a reponer o restablecer el equilibrio patrimonial, indemnizándolo a los fines de restablecer el equilibrio patrimonial, logrando una compensación justamente igual o limitada al enriquecimiento. A los fines de la determinación del monto de la indemnización la Sala de Casación Civil se basa en el informe del avalúo de las obras efectivamente construidas por el arrendatario que cursaba en el expediente.
Voto Salvado: No tiene
