Sala: Político Administrativa
Tipo de recurso: Regulación de jurisdicción
Materia: Derecho Administrativo/Derecho civil
N° de Expediente: 2022-0236
Ponente: Bárbara Gabriela César Siero
Fecha: 5 de diciembre de 2023
Caso: Demanda por desalojo de un local comercial, incoada por la abogada Johanna Rinconces Di Rocco, actuando como apoderado judicial de los ciudadanos ALI FAYAD HAMADE y TAAN FAYAD HAMADA contra el ciudadano JOSÉ FRANCISCO SA MARTINS OLIVEIRA, en su condición de arrendatario.
Decisión: 1.- SIN LUGAR el recurso de regulación de jurisdicción ejercido por el ciudadano JOSÉ FRANCISCO SA MARTINS OLIVEIRA antes identificado, en su carácter de Administrador de la sociedad mercantil LA VILLA DEL PAN C.A., contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, con sede en Barcelona el 10 de junio de 2022. 2.- Que el PODER JUDICIAL TIENE JURISDICCIÓN para conocer y decidir la demanda por desalojo de un inmueble para uso comercial incoada por los ciudadanos ALI FAYAD HAMADE y TAAN FAYAD HAMADA contra el ciudadano JOSÉ FRANCISCO SA MARTINS OLIVEIRA, en su carácter de Administrador de la sociedad mercantil LA VILLA DEL PAN C.A. 3.- En consecuencia, se CONFIRMA en los términos expuestos, la decisión dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, con sede en Barcelona. 4.- Se CONDENA en costas a la parte demandada conforme a lo previsto en los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil.
Extracto: “Corresponde a esta Sala Político-Administrativa emitir un pronunciamiento con relación al recurso de regulación de jurisdicción planteado por la parte demandada, de acuerdo a la competencia que le ha sido atribuida en el numeral 20 del artículo 23 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, los artículos 26, numeral 19 de la Ley Orgánica de Reforma de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y 59 y 66 del Código de Procedimiento Civil. Para decidir, se observa:
Mediante sentencia de fecha 10 de junio de 2022 (folios 139 al 144 del expediente), el Juzgado remitente, declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la demandada, contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de jurisdicción del Poder Judicial respecto de la Administración Pública y afirmó que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer y decidir la demanda de desalojo de local comercial.
Determinado lo anterior, y a los fines del establecimiento del régimen jurídico aplicable al presente asunto, debe esta Sala señalar que los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento, se destinan única y exclusivamente a uso comercial, por lo tanto, debe esta alzada remitirse al contenido del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.418 del 23 de mayo de 2014), y aplicable al caso concreto, visto que la demanda fue interpuesta bajo su vigencia; normativa cuyos artículos 1 y 2 establecen:
“Artículo 1. El presente Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial”.
“Artículo 2. A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por ‘inmuebles destinados al uso comercial’ aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona (…).
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser sólo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público.”.
Visto que el objeto de la controversia de autos está constituido por unos inmuebles en el cual se desarrolla una actividad comercial, lo cual se desprende del contrato de arrendamiento y sus prórrogas, y determinado como ha sido el régimen jurídico aplicable al presente asunto, observa la Sala que el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece el régimen competencial para el conocimiento de los procedimientos judiciales incoados en materia de arrendamientos de inmuebles comerciales.
El artículo 43 de la aludida Ley es del tenor siguiente:
“Artículo 43. En lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos comerciales.
El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”. (Destacado de la Sala).
De la norma transcrita, se aprecia que el conocimiento de los procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos comerciales, de servicios y afines será competencia de la Jurisdicción Civil ordinaria, salvo que versen sobre la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia. (Vid., sentencias de esta Sala Nros. 01206 del 22 de octubre de 2015 y 0035 del 20 de enero de 2016).
En tal sentido, lo que se desprende en el presente caso es que la pretensión principal del demandante se circunscribe a lograr el desalojo de “un inmueble de su exclusiva propiedad, ubicado en la planta baja del edificio Hotel Barcelona, de la Calle Freites y Avenida 5 de julio de la Ciudad de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, designado como local N° 6, con un área aproximadamente de ciento cincuenta y nueve metros cuadrados (159 M2)”, dado en arrendamiento para uso comercial, tal como lo establecieron las partes en el in fine de la clausula primera del contrato de arrendamiento (ver folios 71 y vto. del expediente judicial). (Agregado de la Sala).
En consecuencia, estamos ante una causa de derecho común cuyo conocimiento y decisión correspondería a la jurisdicción civil ordinaria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 43 del citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. (Vid., sentencia de esta Sala Nro. 0800 del 12 de julio de 2017).
Con fundamento en las consideraciones precedentes, esta Sala declara sin lugar el recurso de Regulación de Jurisdicción ejercido por el ciudadano José Francisco Sa Martins Oliveira antes identificado, en su carácter de Administrador de la sociedad mercantil La Villa Del Pan C.A., determinándose que el Poder Judicial tiene Jurisdicción. En consecuencia, se confirma la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, con sede en Barcelona, en fecha 10 de junio de 2022, al cual se ordena remitir el expediente para que la causa continúe su curso de Ley. Así se declara. (Vid., entre otras, sentencia de esta Sala número 00772 del 26 de julio de 2016).
No obstante a lo anterior, en fecha 7 de abril de 2021, el Presidente de la República, dictó el Decreto Nro. 4.577, publicado en la Gaceta Oficial Nro. 42.101 el 7 de abril de 2021, que establece lo siguiente:
“Artículo 1°. Se suspende por un lapso de seis (06) meses el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial y de aquellos utilizados como vivienda principal, a 3 fin de aliviar la situación económica de los arrendatarios y arrendatarias por efecto de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19. En el plazo previsto en este artículo no resultará exigible al arrendatario o arrendataria el pago de los cánones de arrendamiento que correspondan, ni los cánones vencidos a la fecha aún no pagados, ni otros conceptos pecuniarios acordados en los respectivos contratos de arrendamiento inmobiliario.
Artículo 2°. Por un lapso de hasta seis (6) meses, contados a partir de la publicación de este Decreto en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, se suspende la aplicación del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Por el mismo periodo, se suspende la aplicación de la causal de desalojo establecida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Artículo 3°. Las partes de los respectivos contratos de arrendamiento podrán acordar, mediante consenso, términos especiales de la relación arrendaticia en el plazo a que refiere este Decreto a los fines de adaptarla a la suspensión de pagos; para lo cual podrán fijar los parámetros de reestructuración de pagos o refinanciamiento que correspondan. En ningún caso, podrá obligarse al arrendatario o arrendataria a pagar el monto íntegro de los cánones y demás conceptos acumulados de manera inmediata al término del plazo de suspensión. Si las partes no alcanzaren un acuerdo acerca de la reestructuración de pagos o el refinanciamiento del contrato de arrendamiento, someterán sus diferencias a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda 4 (SUNAVI), en el caso de los inmuebles destinados a uso como vivienda principal, y a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) cuando se trate de inmuebles comerciales, para dirimir estos conflictos y en caso de ser necesario intermediaran en el establecimiento de las nuevas condiciones que temporalmente aplicaran para las partes.
Artículo 4°. Los Ministerios del Poder Popular: para Hábitat y Vivienda, y de Comercio Nacional, según corresponda en función de sus competencias materiales, quedan facultados para desarrollar el contenido de este Decreto.
Artículo 5°. La suspensión a que se refiere este Decreto será desaplicada en aquellos casos de reinicio de la actividad comercial, con anterioridad al término máximo previsto en este Decreto; así como a los establecimientos comerciales que por la naturaleza de su actividad y de conformidad con los lineamientos impartidos por el Ejecutivo Nacional, se encuentren operando o prestando servicio activo. El Ministerio del Poder Popular de Comercio Nacional establecerá mediante Resolución los términos con base a los cuales procederá la desaplicación excepcional a que se refiere este artículo.
Artículo 6°. El Ejecutivo Nacional por órgano de la Vicepresidencia Sectorial de Economía podrá evaluar con los arrendatarios y arrendadores, debidamente organizados, mecanismos que propendan al sostenimiento del equilibrio económico, garantizando la justicia social y velando por el bienestar de los venezolanos y venezolanas ante la afectación por la pandemia mundial del coronavirus COVID-19.
Artículo 7°. El Vicepresidente Sectorial de Economía queda encargado de la ejecución de este Decreto.
Artículo 8°. Este Decreto entrará en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela”.
Mediante el referido Decreto a consecuencia de los efectos de la Pandemia producida por el virus Covid-19, se establece que se suspende por un lapso de seis (6) meses el pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles de uso comercial, asimismo, por el mismo período se suspende la aplicación de la causal de desalojo establecida en el literal “a” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En tal sentido, aprecia la Sala, que lo alegado por la parte accionante se basa en la falta de pago por parte del arrendatario desde abril de 2021, fecha para la cual estaba en vigencia el referido Decreto.
Igualmente se constata, que el demandado fundamenta la ausencia de pagos por encontrarse protegido y estando en vigencia el aludido Decreto Presidencial. No obstante, considera la Sala que tal circunstancia corresponde un aspecto de fondo que debe ser resuelto por el Juez de la causa a través de un debate probatorio. Así se decide.
Se condena en costas a la demandada de conformidad con los artículos 274 y 276 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en la presente incidencia. Así se determina”.
Comentario de Acceso a la Justicia: El juez administrativo consideró que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer los procedimientos judiciales en materia de arrendamientos de inmuebles comerciales, según el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.418 del 23 de mayo de 2014).
La citada disposición del decreto legislativo establece que lo “…relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados del órgano rector en la materia, la competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Contencioso Administrativo, y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio, en cuyo caso, se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia de Arrendamientos Comerciales”.
Es por ello que la Sala ratificó su criterio pacífico según el cual corresponde a la jurisdicción civil ordinaria conocer la controversia de inmuebles arrendados para el uso comercial.
La Sala, si bien remite el caso a la jurisdicción civil, aprovecha para asomar un asunto que será dirimido en la sentencia de fondo (no emitió veredicto): el desalojo solicitado es con base al incumplimiento del pago del cánon en época de pandemia, lo cual genera la defensa del arrendatario en cuanto a la existencia (para esa fecha) del Decreto que suspendió por seis meses la obligación de pagar los cánones de arrendamiento tanto de viviendas como de locales comerciales.
De este modo, la SPA en el caso que se analiza declaró sin lugar el recurso de regulación de jurisdicción, dado que el Poder Judicial tiene Jurisdicción, y por ende el juez administrativo confirmó la decisión que tomó el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, con sede en Barcelona, en fecha 10 de junio de 2022, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa opuesta por la demandada, contenida en el artículo 346.1° del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de jurisdicción del Poder Judicial respecto de la Administración Pública, y afirmó que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer y decidir la demanda de desalojo de local comercial.
Es importante acotar que, a diferencia de los desalojos comerciales, en la actualidad el desalojo de los inmuebles destinados a viviendas está suspendido, en virtud de una medida cautelar que la SC dictó en la sentencia n.º 1.171 del 17 de agosto de 2015. La Sala dispuso, entre otras cosas, la suspensión de las ejecuciones de los desalojos forzosos de viviendas en el país, como fue advertido por Acceso a la Justicia https://accesoalajusticia.org/cualquier-juicio-en-materia-de-arrendamiento-de-locales-comerciales-incluido-del-desalojo-se-debe-tramitar-por-via-del-procedimiento-oral-establecido-en-los-articulos-864-al-879-del-cpc/.
Debe reiterarse que este tipo de medidas judiciales indudablemente son restrictivas y limitantes del derecho a la propiedad y la libertad contractual, afectando gravemente la libre disposición sobre los inmuebles por parte de los arrendadores propietarios y la oferta de viviendas para alquilar.
Voto salvado: No tiene
Fuente:http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/spa/diciembre/331088-01087-51223-2023-2022-0236.HTML
