Sala: Político-Administrativa
Tipo de procedimiento: Regulación de jurisdicción
Materia: Derecho Civil/ Administrativo
N° de Expediente: 2022-0176
Nº Sentencia: 0678
Ponente: Bárbara Gabriela César Siero
Fecha: 3 de noviembre de 2022
Caso: Central Madeirense, C.A., interpone recurso de regulación de jurisdicción en virtud de la sentencia de fecha 17.3.2022, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, con motivo de la demanda por indemnización de daños y perjuicios interpuesta por la empresa Administradora C.A., Lara Yaracuy (CALAYA) contra la recurrente
Decisión: 1.- CON LUGAR el recurso de regulación de jurisdicción incoado por la representación judicial de la sociedad mercantil Central Madeirense, C.A., contra la sentencia dictada el 17 de marzo de 2022 por el Juzgado Segundo (2°) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. 2.- Que EL PODER JUDICIAL NO TIENE JURISDICCIÓN para conocer y decidir, en este caso en concreto, la “demanda por indemnización por daños y perjuicios”, incoada por la abogada Ana Virginia Saap Páez, en su carácter de “Directora Judicial Principal” de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA COMPAÑÍA ANÓNIMA LARA YARACUY, e igualmente asistida por el abogado José Antonio Anzola Crespo, antes identificados, por los motivos expuestos en el presente fallo. 3.– Se REVOCA la sentencia de fecha 17 de marzo de 2022, dictada por el Juzgado Segundo (2°) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
Extracto: “Corresponde a esta Sala Político-Administrativa emitir un pronunciamiento con relación al recurso de regulación de jurisdicción planteado, de acuerdo a la competencia que le ha sido atribuida en el numeral 20 del artículo 23 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, los artículos 26, numeral 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y los artículos 59 y 66 del Código de Procedimiento Civil. Para decidir, se observa:
De las actas que conforman el expediente se verifica que la apoderada judicial de la parte actora, antes identificada, fundamenta su demanda en “(…) el incumplimiento de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al no haber permitido adaptar el contrato a las especificaciones legales, de manera de incorporar en el mismo alguna de las formas previstas legalmente para la estimación del canon de arrendamiento, rescindiendo del contrato en forma anticipada y dejando de cumplir con las otras obligaciones contractuales (…)”. (Negritas de la cita).
Lo anterior en virtud del contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes en fecha 2 de agosto de 2012 (folios 32 al 35 del expediente), respecto de un inmueble propiedad de la accionante “(…) constituido por un local comercial y sus anexos, distinguido con el N° 14, situado en la etapa II del Centro Comercial El Recreo (…)”, ubicado en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara.
A tal efecto, se observa que el prenombrado Tribunal de Primera Instancia declaró que el Poder Judicial tiene jurisdicción para conocer de la presente causa por considerar que la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos de Venezuela (SUNDDE) no tiene la facultad de dirimir los conflictos entre particulares.
Por otro lado, se observa que el fundamento del recurso de regulación de jurisdicción interpuesto por la empresa demandada es que “(…) la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), quien es el órgano que ejerce la rectoría en la aplicación del Decreto Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial (sic), según el artículo 5 (…), por cuanto se demandó por vía principal el incumplimiento a la normativa prevista en el Decreto ley (…) por la no adecuación por parte de [su] representada a las exigencias y requisitos establecidos en el artículo 32, ordinal 3 ro (sic), referido a la falta de fijación de mutuo acuerdo con la Arrendadora demandante, en cuanto al monto del canon mixto (…)”, asimismo, señaló que “(…) al no haberse llegado a acuerdo en conjunto, en cuanto a la fijación del canon de arrendamiento (…), las partes, es decir, la Arrendadora (parte accionante) y/o el arrendatario (parte demandada), debieron haber acudido al órgano rector Sundde (sic), a los fines de solicitar su intervención y mediación en cuanto a la determinación del canon de arrendamiento mensual, o para denunciar a la otra parte por la no adecuación a las nuevas exigencias del Decreto (…). (Corchete de la Sala).
En tal sentido, es preciso citar el contenido del artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.418 del 23 de mayo de 2014, que prevé en relación a la fijación de los cánones de arrendamiento, lo siguiente:
“Artículo 32. La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:
…omissis…
En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación (…)”. (Destacado de la Sala).
De la disposición citada se aprecia que la determinación de los cánones de arrendamiento para bienes inmuebles destinados al uso comercial, corresponde en primer lugar al arrendador o arrendadora y al arrendatario o arrendataria de mutuo acuerdo, y en caso de no poder llegar a un convenio, deberá solicitarse a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), que establezca dicho monto, tomando en cuenta uno de los métodos contenidos en ese mismo artículo. (Vid., sentencia de esta Sala Nro. 00771 del 11 de julio de 2017).
Al respecto, conviene precisar que las partes alegaron en sus escritos que no llegaron a acuerdo alguno con relación al canon de arrendamiento, así como tampoco acudieron ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) a los fines de solicitar la determinación del mismo, siendo esta una de las facultadas atribuidas a dicho Órgano en la normativa especial que regula la materia como se indicó supra.
Asimismo, se aprecia que las pretensiones de la parte actora están fundamentadas en que el demandado “[no] accedi[ó] a adaptar el contrato a la normativa especial (…) y a las especificaciones legales”, así como en “la inobservancia de la Ley Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (sic) y por incumplimiento del contrato”. De igual forma, se observa que las indemnizaciones peticionadas han sido calculadas “con base al valor del inmueble según avalúo técnico del 2014 y años sucesivos a los fines de determinar el Arrendamiento Fijo (CAF) según los parámetros de Ley” y“en base al valor del inmueble para el año 2014 según avalúo técnico realizado en cumplimiento a la Ley y la rentabilidad esperada”, aspectos éstos que deben ser revisados y analizados por el órgano administrativo correspondiente, esto es, la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE). (Corchetes de la Sala).
Por otro lado, aduce la parte actora que la empresa demandada procedió a rescindir unilateralmente el contrato que les unía, conforme a lo cual, es conveniente traer a colación los artículos 41 literal “k” y 44 numeral 3 de la referida Ley, que establece lo siguiente:
“Artículo 41. En los inmuebles regidos por este Decreto Ley queda taxativamente prohibido:
…omissis…
k. La resolución unilateral del contrato de arrendamiento (…)”.
Artículo 44. Los propietarios, administradores, arrendadores o arrendatarios que incumplan con las estipulaciones previstas en el presente Decreto Ley, serán sancionados por el órgano rector en la materia, o la instancia bajo su adscripción que este designe, que deberá señalar la forma en que el sancionado podrá satisfacer el pago de la multa impuesta, utilizando todos los medios legales a su alcance.
Las multas se establecen de la manera siguiente:
…omissis…
3. Dos mil quinientas Unidades Tributarias (2.500 UT), a quienes incumplan con cualquiera de las estipulaciones previstas en los artículos 8; 13; 17; 31; 32; 34; 35; 36; 37; y 41, literales ‘c’, ‘e’, ‘h’, ‘k’, ‘l’ y ‘m’; sin perjuicio a la aplicación de otras sanciones a que hubiere lugar (…)”. (Destacado de la Sala).
En virtud de las consideraciones expuestas, siendo que la parte actora demandó una indemnización, a su decir como “consecuencia de la inobservancia de la Ley [de] Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (sic) y por incumplimiento del contrato”, con motivo de un incumplimiento de la normativa que regula la materia arrendaticia de uso comercial, al no haber accedido la demandada a adaptar el canon con sujeción a los parámetros que la Ley especial establece; en tal sentido, esta Sala advierte que en este caso en concreto, la referida pretensión requiere de la fijación previa del canon de arrendamiento, lo cual en principio le correspondía a las partes y de no llegar a un acuerdo -cómo ocurrió en la causa bajo examen- a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE).
En consonancia con lo anterior, siendo que la indemnización que se reclama es con base a los cánones que no han sido establecidos, lo cual sólo puede resolverse por vía administrativa al no estarle atribuida tal determinación al Poder Judicial; ello aunado a que la demandante alega también “la resolución unilateral y anticipada del contrato a través de comunicación escrita de fecha 1° de octubre de 2020 (…)”, circunstancias éstas que de acuerdo a la normativa antes transcritas, son subsumibles en los supuestos que la Ley especial que regula esta materia atribuye para su conocimiento y decisión al referido órgano administrativo, esto es la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), lo cual lleva a esta Sala a concluir que en este caso en concreto, el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir la demanda de autos, por corresponder su conocimiento a la Administración Pública.
Con fundamento en lo señalado, se declara con lugar el recurso de regulación de jurisdicción ejercido por la parte demandada. En consecuencia, se revoca la decisión del 17 de marzo de 2022, dictada por el Juzgado Segundo (2°) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Así se decide”.
Comentario de Acceso a la Justicia: La decisión judicial de la SPA plantea el caso de un recurso de regulación de jurisdicción fundamentado en “(…) el incumplimiento de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, al no haber permitido adaptar el contrato a las especificaciones legales, de manera de incorporar en el mismo alguna de las formas previstas legalmente para la estimación del canon de arrendamiento, rescindiendo del contrato en forma anticipada y dejando de cumplir con las otras obligaciones contractuales (…)”.
Es preciso acotar, al respecto, que el artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, prevé en relación a la fijación de los cánones de arrendamiento que debe ser determinada por el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los métodos allí contemplados, seleccionado de común acuerdo, y en caso de que ambas partes no puedan acordar el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) su determinación.
La disposición antes citada indudablemente establece que la determinación de los cánones de arrendamiento para bienes inmuebles destinados al uso comercial, corresponde en primer lugar al arrendador y al arrendatario de mutuo acuerdo, y en caso de no poder llegar a un convenio, deberá solicitarse a la SUNDDE, que establezca dicho monto.
Es así como SPA concluyó que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir la controversia, por corresponder su conocimiento a la Administración Pública por intermedio de la SUNDDE, y en consecuencia revocó la sentencia de fecha 17 de marzo de 2022, dictada por el Juzgado Segundo (2°) de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la cual declaraba que el Poder Judicial tenía jurisdicción para conocer el conflicto arrendaticio entre las partes.
Voto Salvado: No tiene
Fuente: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/spa/noviembre/320451-00678-31122-2022-2022-0176.HTML
