Sala: Casación Civil
Tipo de procedimiento: Recurso de Casación
Materia: Derecho civil
N° de Expediente: AA20-C-2023-000493
Ponente: HENRY JOSÉ TIMAURE TAPIA
Fecha: 18 de octubre de 2024
Caso: Juicio por cumplimiento de contrato de opción de compraventa, incoado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, con sede en la ciudad de Maturín, por la ciudadana ISAMANDA HERNÁNDEZ REYES, contra los ciudadanos AQUILES JOSÉ ROJAS SALAZAR y TERESITA DE JESÚS GUTIÉRREZ ARIAS.
Decisión: “CON LUGAR el recurso extraordinario de casación anunciado y formalizado por la representación judicial de la demandante recurrente contra la sentencia proferida por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, con sede en la ciudad de Maturín, de fecha 4 de octubre de 2018, en consecuencia, CASA TOTAL y SIN REENVÍO y se DECRETA LA NULIDAD ABSOLUTA del fallo recurrido. SEGUNDO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la demandante, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, con sede en la ciudad de Maturín, en fecha 9 de marzo de 2018, en consecuencia, se REVOCA el mencionado fallo de primera instancia. TERCERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa, ejercida por la ciudadana ISAMANDA HERNÁNDEZ REYES, contra los ciudadanos AQUILES JOSÉ ROJAS SALAZAR y TERESITA DE JESÚS GUTIÉRREZ ARIAS, todos anteriormente identificados. CUARTO: SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato de opción de compraventa, ejercida por los ciudadanos AQUILES JOSÉ ROJAS SALAZAR y TERESITA DE JESÚS GUTIÉRREZ ARIAS, contra la ciudadana ISAMANDA HERNÁNDEZ REYES. QUINTO: Se ORDENA a los demandados a liberar de todo gravamen el inmueble constituido por “…una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el N° 26, ubicada en la Urbanización (sic) “La Laguna”, situada en la zona urbana aledaña a la ciudad de Maturín, Vía (sic) Viboral, Jurisdicción (sic) del Municipio (sic) Autónomo (sic) Maturín del Estado (sic) Monagas…”, a los fines de que se pueda proceder a la protocolización del contrato definitivo de compraventa a favor de la actora, y a la demandante pagar a favor de los demandados la suma de trescientos ochenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 380.000,00). SEXTO: Se ORDENA la indexación judicial de la cantidad restante, correspondiente a la suma de de trescientos ochenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 380.000,00), desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme este fallo, de la forma establecida en la motiva de la presente decisión. SÉPTIMO: De conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la presente sentencia se considerará título suficiente de propiedad, si definitivamente firme la misma, y previo que conste en actas del expediente por parte de la demandante, el pago de la cantidad condenada que arroje la experticia complementaria del fallo a la demandada, no otorgaren el correspondiente título de propiedad ante el registro. NO SE HACE CONDENATORIA EN COSTAS, del recurso de casación, dada la naturaleza del presente fallo. Se CONDENA EN COSTAS del proceso a los demandados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al resultar totalmente perdidosos. Queda de esta manera CASADA Y SIN REENVÍO la sentencia impugnada”.
Extracto:
“El formalizante señala que la recurrida incurrió en el vicio de incongruencia negativa, en virtud de haber omitido parte del análisis al valorar la prueba, no obstante, observa esta Sala que el vicio que la parte delata corresponde al de silencio parcial de pruebas, referido a las documentales que señala en su escrito de formalización, en concreto la “…Certificación de Gravamen (sic) que acompañó junto al libelo de Demanda (sic) marcado con la letra “C” de fecha 24 de abril del 2008 anotada en el cuaderno de comprobantes bajo el N° 65, folio 130 Segundo (sic) Trimestre (sic) del año 2008 de la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio (sic) Maturín del Estado (sic) Monagas…”, y la “…Certificación de Gravamen (sic) acompañado junto al libelo de Demanda (sic) marcado con la letra E de fecha 9 de Febrero (sic) de 2015 expedida por la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio (sic) Maturín del Estado (sic) Monagas…”.
Precisó que el objeto de dichas pruebas era demostrar que sobre el inmueble objeto del juicio pesaban unos gravámenes y prohibiciones que hacían imposible legalmente la protocolización del documento definitivo, constituidos por: i) una “…HIPOTECA DE PRIMER GRADO A FAVOR DEL BANCO MERCANTIL por 500.000 (sic), según consta efe (sic) Documento (sic) Registrado (sic) bajo el N° 20, Protocolo (sic) Primero (sic), Tomo (sic) 23, Cuarto (sic) Trimestre (sic) del año 1997…”, ii) la “…RATIFICACIÓN DE HIPOTECA, según consta de Documento (sic) Registrado (sic) cajo (sic) el N° 3, Protocolo (sic) Primero (sic), Tomo (sic) 1, Tercer (sic) Trimestre (sic) del año 1999…”, iii) una “…MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR POR OFICIO N° 944-03 emanado del Juzgado 9no (sic) de Primera Instancia del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 30-09-2003…”, y iv) una “…MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR según oficio n° 2004-450 de fecha 24-09-2004, emanado del Juzgado de Primera Instancia Agraria del Área Metropolitana de Caracas…”.
Alegó que el sentenciador de la recurrida desvió la naturaleza de las pruebas originando una importante desviación interpretativa de los términos en que se planteó la controversia.
Que si bien es cierto que el juez ad quem “…valoró…” las certificaciones de gravámenes promovidas bajo análisis otorgándole la credibilidad que merece atendiendo al sistema de valoración “…no interpretó…” las mismas, pues no fijó en forma alguna su resultado, limitándose solo a expresar que quedaba evidenciado la existencia sobre el inmueble de los gravámenes, sin dar cuenta que tales gravámenes impedían de manera legal, la protocolización del documento definitivo de compraventa, por cuanto tales medidas continuaron existiendo por varios años, evidenciándose la mala fe por parte de los vendedores demandados al no poner en conocimiento a la compradora demandante de la existencia de las mismas.
Agregó que el sentenciador de la alzada incurrió también en violación del conocido principio de unidad de la prueba que señala que la prueba deber ser apreciada en su conjunto, mas no con una valoración aislada y por demás fragmentaria,
Concluyendo que la influencia es determinante en la procedencia de la presente denuncia por cuanto existía desde el primer momento en la ejecución del contrato objeto de la demanda un incumplimiento por parte de los demandados, consistente en la entrega, para la firma del contrato definitivo de compraventa, del inmueble libre de todo gravamen o, en su defecto hacer saber en alguna de las cláusulas del mismo la existencia de los gravámenes.
En el presente caso la denuncia se encuentra dirigida a delatar el silencio parcial de dos (2) pruebas documentales correspondientes a: i) la “…Certificación de Gravamen (sic) que acompañó junto al libelo de Demanda (sic) marcado con la letra “C” de fecha 24 de abril del 2008 anotada en el cuaderno de comprobantes bajo el N° 65, folio 130 Segundo Trimestre del año 2008 de la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Maturín del Estado (sic) Monagas…”, y ii) la “…Certificación de Gravamen (sic) acompañado junto al libelo de Demanda (sic) marcado con la letra E de fecha 9 de Febrero (sic) de 2015 expedida por la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Maturín del Estado (sic) Monagas…”, entremezclando dicho vicio con el de incongruencia negativa u omisiva, lo que parecería un descuido del formalizante al presentar el escrito, entendiendo esta Sala, que en definitiva lo que se pretende es delatar el vicio de silencio parcial de prueba.
… Omisis …
Del fallo parcialmente transcrito, se observa que el sentenciador de la alzada primeramente procedió a analizar el contrato de opción de compraventa autenticado primeramente en fecha 10 de enero de 2008, ante la Notaría Pública Primera del municipio Maturín del estado Monagas, bajo el N° 49, tomo 07, y posteriormente otorgado en fecha 16 de enero de 2008, ante la Notaría Pública Duodécima del municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 65, tomo 1, desprendiendo del misma que la duración de la negociación era de noventa (90) días contados a partir de la firma del mencionado contrato y que de acuerdo con su cláusula sexta, la futura compradora debía entregar a los demandados vendedores el respectivo contrato de compraventa definitivo, quince (15) días antes de la fecha de terminación del contrato; por lo cual concluyó que la demandante-reconvenida no cumplió con dicha obligación ya que no hizo entrega del contrato definitivo de compraventa dentro del plazo estipulado, por lo tanto, dicha la actora incumplió con el contrato de opción de compraventa, objeto del presente juicio.
De igual manera, el juez ad quem procedió a valorar la certificación de gravamen de fecha 24 de abril del 2008, emitida por el Registro de Público del Primer Circuito del municipio Maturín del estado Monagas, anotada bajo el N° 65, folio 130, segundo trimestre del año 2008, declarando que dicha documental al no ser impugnada, ni tachada por la contraparte en la oportunidad correspondiente, posee pleno valor probatorio, dejando evidenciado que sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, existen una serie de gravámenes descritos en la referida certificación.
Asimismo respecto a la certificación de gravamen de fecha 9 de febrero de 2015, expedida por el Registro Público del Segundo Circuito del municipio Maturín del estado Monagas, el juez de la alzada procedió a valorarlo indicando que la misma posee pleno valor probatorio al no ser impugnada, ni tachada de forma alguna por los demandados, quedando evidenciado que sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compraventa, existen los gravámenes allí señalados.
Finalmente al pronunciarse sobre el mérito favorable de la certificación de gravamen de fecha 24 de abril del 2008, ya señalada, promovido por la parte demandada-reconviniente, estimó que de la misma fue solicitada por el co-demandado Aquiles José Rojas y no por la demandante-reconvenida, por lo que consideró que para la fecha en que dijo enterarse la demandante de las medidas y gravámenes, el plazo de duración de la opción de compraventa había finalizado, es decir “…el 10 de abril del 2017 (sic), como se desprende del contrato de opción de compraventa antes previamente valorado por este Juzgado (sic) Superior (sic)…”, por lo cual señaló que quedó demostrado que dicho contrato de opción de compraventa “…finalizó en cuanto a su término de duración de manera definitiva en fecha 10 de abril del 2008…”, sin que la actora cumpliera con las obligaciones que dicho contrato le imponía.
Ahora bien, observa esta Sala que en la oportunidad en las que dichas documentales son valoradas por el juez ad quem, no se mencionó el contenido expreso de la certificación de gravámenes, lo cual por su naturaleza debía ser señalado expresamente al ser analizadas, es decir, ¿cuáles son los gravámenes que pesan sobre el inmueble?, ya que, ese es el objeto principal de la presente documentación, de igual manera ¿de qué fecha son estos gravámenes?, ya que estas especificaciones, propias de este tipos de documentos, pueden traer consecuencias o efectos diferentes, de acuerdo las respuestas obtenidas.
En este sentido, vale decir, que dichas documentales correspondientes a las certificaciones de gravámenes de fechas 24 de abril del 2008, y 9 de febrero de 2015, las cuales versan sobre el mismo bien inmueble correspondiente a la “…Quinta N° 26, Sector “B”, Urbanización (sic) La Laguna, zona aledaña a la Ciudad (sic) de Maturín, Vía (sic) Viboral, Jurisdicción de esta Ciudad (sic) de Maturín, del Estado (sic) Monagas…”, objeto de la presente controversia, permiten extraer los siguientes gravámenes que cursan sobre el señalado inmueble:
1.- “…HIPOTECA DE PRIMER GRADO A FAVOR DEL BANCO MERCANTIL POR Bs. 500.000,°° según consta de documento registrado bajo el N° 20, protocolo primero, tomo 23, cuarto trimestre del año 1.997…”;
2.- “…RATIFICACIÓN DE HIPOTECA, según consta de documento registrado bajo el N° 3, protocolo primero, tomo 1, tercer trimestre del año 1999…”;
3.- “…MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR POR OFICIO N° 944-03, EMANADO DEL JUZGADO 9no DE PRIMERA INSTANCIA DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, DE FECHA 30-09-2003…”, y;
4.- “…MEDIDA DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR NOTIFICADA SEGÚN OFICIO N° 2004-450, DE FECHA 24-09-2004, EMANADO DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA AGRARIA DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS…”.
De esta manera se debe apreciar de los gravámenes que pesan sobre el inmueble objeto de la negociación, que todos fueron adquiridos con fechas previas a la fecha en que fue suscrito el documento de opción de compraventa autenticado primeramente en fecha 10 de enero de 2008, ante la Notaría Pública Primera del municipio Maturín del estado Monagas, bajo el N° 49, tomo 7, y posteriormente otorgado en fecha 16 de enero de 2008, ante la Notaría Pública Duodécima del municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 65, tomo 1.
… Omisis …
En este orden de ideas si se realiza un análisis integral de las pruebas anteriormente señaladas, se puede notar que de dichas certificaciones de gravámenes se desprende la imposibilidad temporal de dar cumplimiento en especie a dicho contrato de opción de compraventa, haciendo especial énfasis la prohibición de enajenar y gravar.
En este sentido el contrato de opción de compraventa valorado por el sentenciador de instancia, contiene la cláusula “…CUARTA…” en la que fue acordado por ambas partes que “…EL VENDEDOR no podrá gravar, vender, enajenar ni realizar ninguna otra operación; por tal motivo, queda entendido que si una de las partes contratantes incumpliere las pautas estipuladas en el presente contrato, quedará obligada a resarcir a la otra parte por los daños y perjuicios ocasionados; a la cual se considera como sanción al incumplimiento de este contrato…”.
Así tenemos que en el contrato existe la prohibición a los demandados vendedores, de gravar, así como de vender, enajenar o cualquier otra operación que pudiera afectar al bien inmueble, lo cual del examen de las certificaciones de gravámenes promovidas por la actora, se evidencia no fue cumplido por los vendedores, dado que el inmueble se encuentra gravado por una (1) hipoteca de primer grado a favor del Banco Mercantil, y dos (2) medidas de prohibición de enajenar y gravar procedentes del “…Juzgado Noveno de Primera Instancia del Área Metropolitana de Caracas…”, y del “…Juzgado de Primera Instancia Agraria del Área Metropolitana de Caracas…”, lo cual evidentemente contraría la prohibición de gravar, contenida en la cláusula cuarta, incurriendo de esta manera la parte demandada en un incumplimiento de contrato que antecede en tiempo a la obligación de la actora-reconvenida de elaborar el documento definitivo de compraventa dentro de los quince (15) días anteriores a la finalización del contrato, contenida en la cláusula sexta.
En conclusión, esta Sala observa que las pruebas bajo estudio debían ser debidamente valoradas, en concordancia con todos los hechos y circunstancias que se desprendían de las mismas, dado que se evidencian los gravámenes y prohibiciones que hacen imposible temporalmente la realización del documento definitivo de compraventa, y por tanto se hubiera arribado a una conclusión diferente al incumplimiento de la demandante-reconvenida, por lo que resulta evidente que las mismas no fueron valoradas integralmente, verificándose un silencio de pruebas parcial, lo cual conlleva a declarar procedente el vicio en cuestión, dado que se puede verificar de las referidas documentales, que la parte demandada-reconviniente fue quien incumplió primeramente el contrato de opción de compraventa celebrado.
En consecuencia, esta Sala de Casación Civil, atenida a los diuturnos, pacíficos y consolidados criterios doctrinales y jurisprudenciales que ad exemplum fueron señalados con anterioridad en este fallo, observa en el presente caso que la recurrida incurrió en una infracción de ley, al verificarse el vicio de silencio parcial de pruebas, reiterándose en que los demandados-reconvinientes fueron quienes incumplieron primeramente el contrato de opción de compraventa autenticado primeramente en fecha 10 de enero de 2008, ante la Notaría Pública Primera del municipio Maturín del estado Monagas, y posteriormente en fecha 16 de enero de 2008, ante la Notaría Pública Duodécima del municipio Libertador del Distrito Capital, todo lo cual conlleva obligatoriamente, a declarar con lugar la demanda de la compradora. Así se declara.
En virtud de lo anteriormente señalado, y en consideración a todos los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, al haber encontrado esta Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, procedente la infracción descrita anteriormente, por ende CASA TOTAL y SIN REENVÍO el fallo recurrido y se DECRETA SU NULIDAD ABSOLUTA. Así se decide.
Vista la declaratoria anterior, pasa esta Sala a decidir el fondo de la controversia, estableciendo las pretensiones y excepciones, conforme al nuevo proceso de casación civil, señalado en este fallo, en los términos siguientes:
DE LA SENTENCIA DE MÉRITO
ALEGATOS DE LAS PARTES:
En el libelo de demanda interpuesto por la actora, contra los ciudadanos Aquiles José Rojas Salazar y Teresita De Jesús Gutiérrez Arias, expresa lo siguiente:
– Señaló que el 10 de enero de 2008, firmó un contrato de opción de compraventa para la adquisición de un inmueble constituido por un lote de terreno así como la casa-quinta sobre él construida distinguida con el número 26, correspondiente al sector “B” de la urbanización La Laguna, la cual se encuentra situada en la zona urbana aledaña a la ciudad de Maturín vía Viboral Jurisdicción del municipio Maturín estado Monagas, con los ciudadanos Aquiles José Rojas Salazar y Teresita de Jesús Gutiérrez Arias.
– Que dicho inmueble le pertenece a los vendedores según consta en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del municipio Maturín del estado Monagas, en fecha 8 de enero de 1992, bajo el número 28, protocolo primero, tomo 2, primer trimestre.
– En el documento de opción de compraventa se estipuló que el precio de la venta del inmueble es de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 450.000,oo), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs.70.000,oo) al momento de la firma del presente convenio y el monto restante, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs.380.000,oo), al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.
– Agregó que en el mismo se establece que su duración sería de noventa (90) días contados a partir de la firma del mencionado documento, y se autoriza al comprador, a ocupar el inmueble antes mencionado y a realizar las mejoras que considere necesarias.
– Señaló que cuando se dispuso a realizar los trámites respectivos a los fines de la protocolización del documento definitivo de venta, se sorprendió al enterarse de que pesa sobre el inmueble “…una serie de Hipotecas y Medidas de Prohibición de Enajenar y Gravar…”, según consta en certificación de gravamen de fecha 24 de abril del 2008, emanada de la oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Maturín del estado Monagas, bajo el Nº 65, folio 130, segundo trimestre del año 2008, descritas así: “…1) HIPOTECA DE PRIMER GRADO A FAVOR DEL BANCO MERCANTIL POR 500.000 según consta de Documento (sic) Registrado (sic) bajo el Nº 20, Protocolo (sic) Primero (sic), Tomo (sic) 23, Cuarto (sic) Trimestre (sic) del año 1997; 2) RATIFICACION (sic) DE HIPOTECA, según consta de Documento (sic) Registrado (sic) bajo el Nº3, Protocolo (sic) Primero (sic), Tomo (sic) 1, Tercer (sic) Trimestre (sic) del año 1999; 3) MEDIDA DE PROHIBICION (sic) DE ENAJENAR Y GRAVAR POR OFICIO Nº 944-03, emanado del Juzgado 9no de Primera Instancia del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 30-09-2003 y 4) MEDIDA DE PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR según oficio Nº 2004-450 de fecha 24-09-2004, emanado del Juzgado de Primera Instancia Agraria del Área Metropolitana de Caracas…”, por lo que resultaba evidente la imposibilidad de materializar la venta.
– Que ante tal escenario, se comunicó con los demandados a los fines de que le dieran solución a la situación, los cuales le aseguraron que pronto lo resolverían y que se “…quedara tranquila, porque de acuerdo a su dicho “esa casa ya era mía…”.
– Agregó que los demandados le pidieron les entregara el resto del dinero, para ellos cancelar lo adeudado en el inmueble, a lo cual se negó, ya que “…no podía poner en riesgo mi dinero, sin tener certeza de que con tantas medidas e hipotecas podrían resolverlo, aunado al temor de que me ejecutaran algunas de esas hipotecas y me desalojaran del inmueble…”.
– Que han sido “…innumerables…” los llamados que ha realizado a los demandados a lo largo de años sin obtener respuesta alguna, y sin llegar a ningún acuerdo en relación con que puedan protocolizar la venta definitiva del inmueble.
– Indicó que hasta la presente fecha ha venido ocupando el inmueble en forma pacífica y se ha ocupado del mantenimiento en general y el pago de todos los servicios básicos, manteniendo un reconocimiento ante la junta de condominio de la urbanización, como residente en dicho inmueble desde el año 2008.
– Alegó que demandar a los ciudadanos Aquiles José Rojas Salazar y Teresita de Jesús Gutiérrez Arias, a los fines de que le cumplan con lo estipulado en el mencionado documento de opción de compraventa y le entreguen el inmueble libre de todo gravamen a los fines de que se pueda protocolizar el documento definitivo de venta del inmueble objeto del presente caso.
– Agregó que para el 9 de febrero de 2015, aun pesan las mismas medidas cautelares, según consta en nueva certificación de gravamen, lo que indudablemente representa un total incumplimiento de las obligaciones por parte de los demandados.
– Fundamentó su acción en los artículos 1.264, 1.133 1.159 y 1.167 del Código Civil.
– Finalmente en su petitorio solicitó:
“…1°) Que los demandados cumplan con lo establecido en el Documento (sic) de Opción (sic) Compra (sic) Venta (sic), en el sentido de que entreguen el inmueble LIBRE DE TODO GRAVAMEN Y MEDIDAS DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR para luego protocolizar el Documento (sic) Definitivo (sic) de Venta (sic), en el precio pactado, es decir, en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 450.000,00). En el entendido de que el monto restante es de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000).
2°) En caso de la negativa de LOS DEMANDADOS A DAR CUMPLIMIENTO a la SENTENCIA DEFINITIVA, me autorice este Tribunal (sic) a cancelar las hipotecas existentes, y que ante su RENUENCIA, dicha sentencia definitiva sea inscrita en el Registro (sic) Subalterno (sic) para que haga las veces de título de propiedad del inmueble…”. (Destacados de lo transcrito).
La representación judicial de los demandados, en su contestación, sostuvo que:
Primeramente dicha representación procedió a admitir los siguientes hechos:
– Que en fecha 10 de enero del 2008, firmaron un documento de opción de compraventa, sobre un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa quinta sobre el construida, distinguida con el N° 26 correspondiente al sector B, de la urbanización La Laguna, la cual se encuentra situada en la zona urbana aledaña a la ciudad de Maturín, vía Viboral, jurisdicción del municipio Maturín del estado Monagas.
– Igualmente que el inmueble anteriormente descrito les pertenece a sus representados tal como consta de documento debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del municipio Maturín del estado Monagas, en fecha 8 de enero de 1992, anotado bajo el N° 28, protocolo primero, tomo 2, primer trimestre.
– Que en el mencionado contrato de opción de compraventa, se estipuló que el precio de venta del inmueble supra descrito era la cantidad de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00), para el momento de la firma, los cuales serían cancelados de la siguiente manera: i) una cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), por concepto de arras, al momento de la firma del contrato, y ii) la cantidad restante de trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.
– Que la duración del contrato de opción de compraventa, era de noventa (90) días contados a partir de la firma del mencionado contrato.
– Que a través de dicho documento se autorizó a la futura compradora para que ocupara el antes identificado inmueble y a realizar las mejoras que considerare necesarias.
Posteriormente dicha representación procedió a negar, rechazar y contradecir los siguientes hechos:
– Que la demandante se dispusiera a realizar los trámites respectivos para la protocolización del documento definitivo de venta.
– Que la actora fuera sorprendida y que se enterase que pesaban sobre el inmueble objeto de opción de compraventa una serie de gravámenes (hipoteca y medidas de prohibición de enajenar y gravar), así como que la demandante lo constatara en la certificación de gravamen de fecha 24 de abril del 2008, emanada de la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del municipio Maturín, estado Monagas bajo el N° 65, folio 130, segundo trimestre, del año 2008.
– Que los gravámenes se identificaran de la siguiente manera: “…1) Hipoteca de primer grado a favor del Banco Mercantil por 500.000,oo, segundo consta de documento registrado bajo el N° 20, Protocolo (sic) Primero (sic), Tomo (sic) 23, Cuarto (sic) Trimestre (sic) del año 1997; 2) Ratificación de Hipoteca (sic), Tomo (sic) 1, Tercer (sic) Trimestre (sic) del año 1999. 3) Medida de Prohibición (sic) de Enajenar (sic) y Gravar (sic) por oficio N° 944-03, emanado del Juzgado Noveno de Primera Instancia del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 30-09-2003. 4) Medida de Prohibición (sic) de Enajenar (sic) y Gravar (sic) según oficio N° 2004-450 de fecha 27-09-2004, emanado del Juzgado de Primera Instancia Agraria del Área Metropolitana de Caracas…”.
– Que por tales supuestas medidas se hiciera imposible materializar dicha venta.
– Que la demandante se comunicara con sus representados, y que estos le manifestaran a ella que “…esa casa era suya…”.
– Que sus representados le pidieran a la parte demandante de autos, que le entregara el resto del dinero.
– Que sus representados manifestaran que con ese dinero ellos podrían cancelar lo adeudado por el inmueble.
– Que la parte actora se negara a ese pago, y dijera que no podía poner en riesgo su dinero, invocando no tener certeza, aunada al temor de que ejecutaran alguno de los gravámenes y que la desalojaran del inmueble.
– Que la demandante le hiciera llamados a sus representados a lo largo de los años.
– Que sus representados tuvieran que realizar la venta definitiva del inmueble y que la demandante estuviera en zozobra y que le hayan causado daños emocionales.
– Que la demandante se haya ocupado del mantenimiento general y de los servicios básicos del inmueble.
– Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa.
– Que en fecha 9 de febrero del 2015, pesaran sobre el inmueble medidas cautelares.
– Que sus representados deban cumplir con lo establecido en el documento de opción de compraventa.
… Omisis …
Del análisis de los alegatos expuestos por la parte actora y de las defensas opuestas por los demandados, esta Sala observa que el thema decidendum se circunscribe a determinar si efectivamente procede o no el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, suscrito el 10 de enero de 2008, sobre “…una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el N° 26, ubicada en la Urbanización (sic) “La Laguna”, situada en la zona urbana aledaña a la ciudad de Maturín, Vía (sic) Viboral, Jurisdicción (sic) del Municipio (sic) Autónomo (sic) Maturín del Estado (sic) Monagas…”, en el cual señala la parte demandante que en la oportunidad en que se dispuso a realizar los trámites a los fines de la protocolización del documento definitivo de compraventa, fue sorprendida al enterarse que sobre el mismo pesaban una serie de hipotecas y prohibición de enajenar y gravar, a partir de lo cual empezó a solicitar a los co-demandados dieran una solución, sin obtener respuesta alguna.
Con fundamento en lo antes indicado, se solicita que los co-demandados convengan o en su defecto a ello sean condenados al cumplimiento de la obligación definitiva contenida en el documento de opción de compraventa, es decir, que entreguen el inmueble libre de gravámenes y medidas de prohibición de enajenar y gravar, así como que se proceda a protocolizar el documento definitivo de venta, asimismo, que en caso de negativa, se autorice al demandante a cancelar las hipotecas y la sentencia definitiva, sea inscrita ante la Oficina de Registro Público del municipio Sucre, y sirva como título de propiedad.
Por su parte la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, convino en la celebración del contrato, así como el precio convenido, negó, rechazó y contradijo que los gravámenes se identificaran en la forma señalada en libelo, así como la demanda de cumplimiento de opción de contrato de compraventa.
Igualmente, las partes codemandadas, reconvinieron, señalando que de conformidad con la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa, la vendedora debió entregar con quince días de anticipación a la fecha de terminación del contrato de opción de compraventa, es decir, antes de que se vencieran los 90 días el respectivo documento de compraventa definitivo, lo cual según señala dicha parte no hizo, incumpliendo por tanto el contrato en cuestión, motivo por el cual solicita que se declare sin lugar el cumplimiento de contrato y con lugar la reconvención, es decir, con lugar la resolución del contrato.
La parte demandante-reconvenida, contestó de forma extemporánea la mencionada reconvención.
Vistos los alegatos de ambas partes se concluye que los hechos controvertidos se circunscriben a verificar, sobre cuál de las partes pesa la responsabilidad, de no haberse materializado el cumplimiento de contrato, es decir, qué parte incumplió las obligaciones contraídas.
Ahora bien, del análisis previo realizado en la oportunidad de conocer el vicio de silencio parcial de pruebas denunciado, se pudo constatar, de acuerdo a las pruebas que cursan en autos, la imposibilidad que el presente contrato se materialice por parte de la parte actora, visto los gravámenes que pesan sobre el inmueble correspondiente a “…una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el N° 26, ubicada en la Urbanización (sic) “La Laguna”, situada en la zona urbana aledaña a la ciudad de Maturín, Vía (sic) Viboral, Jurisdicción (sic) del Municipio (sic) Autónomo (sic) Maturín del Estado (sic) Monagas…”, de allí que puede ser imputada la responsabilidad en el cumplimiento del contrato a la parte demandante quien no tiene ningún dominio sobre dichas medidas, aunado que dicho contrato en la cláusula cuarta señala textualmente que “…EL VENDEDOR no podrá gravar, vender, enajenar ni realizar ninguna otra operación…”.
De modo que, probado que al no ser imputable a la accionante el incumplimiento del contrato, al existir gravámenes sobre el inmueble, que preceden en el tiempo a la obligación de presentar el documento de venta definitivo por parte de la demandante, lo cual a su vez contraría lo pactado en la cláusula cuarta dado que el bien no podía estar gravado por actuaciones de los vendedores, es por lo que resulta forzoso para esta Sala declarar la procedencia de la presente pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Así se establece.
En lo que respecta a la reconvención planteada por los demandados-reconvinientes, tal como ya ha sido plasmado en la presente decisión, la obligación incumplida en el contrato, la constituye la prevista en la cláusula cuarta, en el sentido que era obligación de los vendedores demandados el no gravar de ninguna manera el bien inmueble objeto de la negociación, siendo que tal como se pudo evidenciar de las certificaciones de gravámenes promovidas por la demandante, el inmueble poseía un conjunto de gravámenes existen correspondientes a: “…1) HIPOTECA DE PRIMER GRADO A FAVOR DEL BANCO MERCANTIL POR 500.000 según consta de Documento (sic) Registrado (sic) bajo el Nº 20, Protocolo (sic) Primero (sic), Tomo (sic) 23, Cuarto (sic) Trimestre (sic) del año 1997; 2) RATIFICACIÓN DE HIPOTECA, según consta de Documento (sic) Registrado (sic) bajo el Nº3, Protocolo (sic) Primero (sic), Tomo (sic) 1, Tercer (sic) Trimestre (sic) del año 1999; 3) MEDIDA DE PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR POR OFICIO Nº 944-03, EMANADO DEL JUZGADO 9no DE PRIMERA INSTANCIA DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, DE FECHA 30-09-2003 Y 4) MEDIDA DE PROHIBICION (sic) DE ENAJENAR Y GRAVAR SEGÚN OFICIO Nº2004-450 DE FECHA 24-09-2004, EMANADO DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA AGRARIA DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS…”, todos los cuales preceden en el tiempo a la celebración del contrato de opción de compraventa, y por ende, a la obligación de presentar el documento definitivo de compraventa que recaía en la demandante, en virtud de lo cual no puede ser imputable a la actora el incumplimiento del contrato de marras, en consecuencia la pretensión resolutoria del contrato de opción de compraventa celebrado, deviene necesariamente en improcedente. Así se declara.
Teniendo en cuenta las razones anteriormente expuestas, y visto que efectivamente fue comprobado por la demandante el incumplimiento contractual de los demandados, esta Sala declara con lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la demandante, ejercido en fecha 30 de abril de 2018, contra la sentencia definitiva dictada en primera instancia en fecha 9 de marzo de 2018, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Monagas, con sede en la ciudad de Maturín, en consecuencia, se revoca el referido fallo recurrido. Así se decide.
En virtud del anterior pronunciamiento se declara con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compraventa ejercida por la ciudadana Isamanda Hernández Reyes, en consecuencia se ordena a los demandados ciudadanos Aquiles José Rojas Salazar y Teresita De Jesús Gutiérrez Arias, a liberar el inmueble correspondiente a “…una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el N° 26, ubicada en la Urbanización (sic) “La Laguna”, situada en la zona urbana aledaña a la ciudad de Maturín, Vía (sic) Viboral, Jurisdicción (sic) del Municipio (sic) Autónomo (sic) Maturín del Estado (sic) Monagas…”, de todo gravamen que pese sobre el mismo, a los fines de que se pueda proceder a la protocolización del contrato definitivo de compraventa a favor de la actora. Así se decide.
Ahora bien, se aprecia que la parte actora no consignó medio probatorio en el cual se dejara constancia de los montos pagados hasta la fecha de presentación de la demanda, por concepto de precio del inmueble, sin embargo es de hacer notar que los demandados-reconvinientes en su escrito de contestación y reconvención dejaron expresamente señalado en su petitorio segundo que “…la demandante reconvenida, acepte como efecto de la resolución contractual derivada de su incumplimiento, la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 56.000,oo) que mi representada pone a disposición en este acto, a la ciudadana ISAMANDA HERNANDEZ (sic) REYES, a través de cheque de gerencia del Banco Mercantil N° 21029113, de fecha 31 de marzo del 2017, por un monto de CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 56.000,oo) a nombre del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado (sic) Monagas, no endosable, ello a los fines de reintegrarle la precitada cantidad de dinero que fue abonada por la demandante reconvenida…”, lo cual corresponde con un hecho admitido.
En este sentido, dicho reintegro está consagrado en la cláusula quinta que estipula que cuando el contrato se extinga por causa imputables al comprador “…este perderá el 20% del monto dado en este contrato; es decir la cantidad de CATORCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 14.000,00), que se consideraran como gastos de tramitación de la venta e indemnización de daños y perjuicios, y el dinero restante, es decir, la cantidad de CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 56.000,00), le serán reintegrado en un lapso de treinta días (30) como máximo…”, siendo que concatenado con la cláusula segunda, en la que la compradora se comprometía a entregar la cantidad de “…SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 70.000,00)…”, para el momento de la firma del contrato de opción de compraventa, esta Sala puede evidenciar que efectivamente fueron entregados por la actora la suma de setenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 70.000,00), con lo cual le resta por pagar a la demandada del precio total del inmueble, correspondiente a cuatrocientos cincuenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 450.000,00) de conformidad con la referida cláusula segunda, la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 380.000,00), de modo que en la dispositiva del presente fallo se ordenará otorgar la venta del inmueble descrito en el contrato de opción de compraventa, previo el pago del resto de la cantidad adeudada. Así se decide.
Asimismo, se ordena la indexación judicial de la cantidad restante, correspondiente a la suma de trescientos ochenta mil bolívares fuertes (Bs.F. 380.000,00), desde la fecha de admisión de la demanda, hasta la fecha en que quede definitivamente firme este fallo, mediante auto expreso que lo declare, dictado por el tribunal de primera instancia cuando reciba el expediente, tomando en cuenta los decretos leyes de reconversión monetarias y los Índices Nacionales de Precios al Consumidor (I.N.P.C.), publicados por el Banco Central de Venezuela, y a tal efecto el juez en fase de ejecución, podrá: 1.-Oficiar al Banco Central de Venezuela, con el objeto de que -por vía de colaboración- determine dicha corrección monetaria, u 2.- Ordenar que dicho cálculo se haga mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo estatuido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, con el nombramiento de un (1) solo perito. Así se decide. (Cfr. Fallos de esta Sala N° 517, de fecha 8 de noviembre de 2018, expediente N° 2017-619; N° 538, de fecha 7 de agosto de 2017, expediente N° 2017-190 y N° 865, de fecha 7 de diciembre de 2016, expediente N° 2015-438).
Finalmente, en acatamiento de lo ordenado en la sentencia de la Sala Constitucional N° 839 de fecha 26 de junio de 2023, respecto a lo solicitado por la actora en el dispositivo segundo del petitorio de su escrito libelar, referido a que, en caso de negativa de los demandados de dar cumplimiento al fallo, se le autorice a la demandante “…a cancelar las hipotecas existentes, y que ante su RENUENCIA, dicha sentencia definitiva sea inscrita en el Registro (sic) Subalterno (sic) para que haga las veces de título de propiedad…”, debe esta Sala precisar que en el caso de marras la naturaleza del contrato nunca fue objeto de controversia entre las partes, el cual corresponde a un contrato de opción de compraventa, en lo cual están contestes ambas partes, tal cual se deduce de sus escritos libelar y de contestación/reconvención.
En este sentido, se debe traer a colación la sentencia de la Sala Constitucional de este Máximo Tribunal N° 878 de fecha 20 de julio de 2015, caso: Panadería La Cesta de los Panes, C.A., Exp. N° 2014-662, relativo a la naturaleza de los contratos de opción de compraventa, la cual señala lo siguiente:
“…Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).
(…Omissis…)
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan solo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido…”. (Destacados de la Sala).
Del fallo antes transcrito se tiene que en los casos de las obligaciones de concluir un contrato futuro (contratos preliminares) o promesa bilateral de compraventa, resulta aplicable el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual permite una sentencia de condena, ya que se le atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada.
Por lo que para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante, siendo que en el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento, de esta forma de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la presente sentencia se considerará titulo suficiente de propiedad, si definitivamente firme la misma, y previo que conste en actas del expediente por parte de la demandante, el pago de la cantidad condenada que arroje la experticia complementaria del fallo a la demandada, no otorgaren el correspondiente título de propiedad ante el registro.
Asimismo respecto de que la demandante pueda cancelar “…las hipotecas…”, resulta necesario traer a colación lo dispuesto en los artículos 1.298 y 1.300 del Código Civil, los cuales son del tenor siguiente:
“…Artículo 1.298.- La subrogación en los derechos del acreedor a favor de un tercero que paga, es convencional o legal…”.
“…Artículo 1.300.- La subrogación se verifica por disposición de la Ley:
1°- En provecho de quien, siendo acreedor, aun quirografario, paga a otro acreedor que tiene derecho a ser preferido por razón de privilegio o hipoteca.
2°- En provecho del adquirente de un inmueble que emplea el precio de su adquisición en pagar a los acreedores en cuyo favor está hipotecado el fundo.
3°- En provecho de quien, estando obligado con otros o por otros al pago de la deuda, tenía interés en pagarla.
4°- En provecho del heredero a beneficio de inventario que ha pagado con sus propios fondos las deudas de la herencia…”.
De los artículos antes señalados se observa la figura del pago con subrogación, en específico el artículo 1.300 eiusdem, prevé la subrogación legal en el supuesto del adquirente de un inmueble que emplea el precio de su adquisición en pagar a los acreedores en cuyo favor está hipotecado el fundo, por lo que no existe impedimento legal para que la demandante proceda a la cancelación de “…las hipotecas…”, subrogándose a las acreedoras de las mismas frente al deudor, en este caso, los demandados. Así se establece.
Finalmente respecto a las medidas de prohibición de enajenar y gravar que pesan sobre el inmueble objeto del presente juicio se debe señalar que de conformidad con lo señalado en la sentencia de esta Sala N° 707 de fecha 8 de noviembre de 2012, caso: Carlos Enrique Colmenares Sarmiento y otros, contra Zobeida María Lorenzo Ramírez, Exp. N° 2012-320, se dejó establecido que “…la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar, es un pronunciamiento transitorio y condicionado a la suerte del juicio, que puede ser revocada, bien por una sentencia definitiva adversa al demandante, por oposición de algún tercero, o incluso por decisión del juez, pero la prohibición es de enajenar y gravar el inmueble, para el propietario y el registrador, pero jamás para los terceros que deban accionar contra tal bien, ya que de esta forma sería muy fácil proteger un inmueble a través de la simulación de juicios, en los cuales se obtengan medida de prohibición de enajenar y gravar que impedirá a cualquier tercero pretender algo de ese inmueble, lo cual no tiene sentido pues la medida cautelar lo que producirá es la inadmisibilidad de cualquier juicio ulterior que intente salvaguardar derechos de terceros…”, por lo cual no impide que se dicte pronunciamiento en la presente causa.
De esta forma en acatamiento de lo ordenado en la sentencia de la Sala Constitucional N° 839 de fecha 26 de junio de 2023, y de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la presente sentencia se considerará tÍtulo suficiente de propiedad, si definitivamente firme la misma, y previo que conste en actas del expediente por parte de la demandante, el pago de la cantidad condenada que arroje la experticia complementaria del fallo a la demandada, en los términos del presente fallo. Así se decide”.
Comentario de Acceso a la Justicia: Antes de comentar el fondo de lo decidido por la Sala de Casación Civil es pertinente señalar que se trata de un caso en el que se plantearon dos recursos de casación, el primero decidido en octubre de 2019, mediante la sentencia N° 400 de ese año.
Sin embargo, la Sala Constitucional en fecha 26 de junio de 2023 declaró ha lugar la revisión constitucional y anuló el fallo de la Sala de Casación Civil, remitiendo el expediente a los fines de que emita nuevo pronunciamiento, que es el contenido en la sentencia que aquí se comenta.
La narrativa de la sentencia es confusa por contradictoria, en cuanto si una de las partes ejerció el recurso de revisión constitucional o si la Sala Constitucional procedió de oficio, toda vez que primero afirma que la Sala Constitucional “declaró ha lugar la solicitud de revisión constitucional ejercida por la representación judicial de la parte demandante Isamanda Hernández Reyes, y en consecuencia anuló el fallo de esta Sala N° 400”, pero luego se lee que “Mediante sentencia N° 839 de fecha 26 de junio de 2023, la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia procedió a revisar de oficio el fallo emanado de esta Sala de Casación Civil N° 400 de fecha 4 de octubre de 2019”. La confusión merece mención por evidenciar los errores en que se incurre en la redacción de las sentencias del Tribunal Supremo de Justicia.
La referencia a la existencia de esa revisión y a las dos decisiones de casación es también relevante, porque muestra el peregrinar de la justicia en Venezuela. Una causa iniciada en 2018, que en principio no parece versar sobre un tema jurídicamente complejo, es objeto de sucesivas decisiones en las que se declaran con lugar recursos, se anulan totalmente fallos, suscitando la pregunta sobre ¿Con qué criterio deciden los jueces?, ¿Qué justifica los errores en que incurren los jueces, en caso que ciertamente se haya incurrido errores?. En cualquier caso suscita dudas sobre la rectitud de las sentencias y claramente, aún en el caso que en definitiva se haya fallado a favor de quien correspondía en Derecho, se materializa una violación al derecho a la tutela judicial efectiva, por el transcurso del tiempo.
En cuanto al fondo, la sentencia se pronuncia sobre la ejecución forzosa de la sentencia, en caso que el vendedor no cumpla con el levantamiento de los gravámenes que pesen sobre el inmueble dado en venta y proceda a la protocolización del documento de propiedad, en cumplimiento de su obligación de realizar la tradición de la cosa vendida, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.488 del Código Civil, en ese sentido afirma la Sala de Casación Civil que si el comprador ha cumplido con todas sus obligaciones, ante la negativa del vendedor de dar cumplimiento a la sentencia definitiva se autoriza a inscribir la sentencia definitiva en el Registro Inmobiliario para que la sentencia haga las veces de título de propiedad del inmueble.
Voto Salvado: No tiene
Fuente:http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/octubre/337837-000555-181024-2024-23-493.HTML
