Cinco preguntas sobre el cese de la suspensión de los pagos de alquileres de viviendas principales y locales para uso comercial

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ARRENDAMIENTO

La suspensión del pago de los cánones de arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas principales o al uso comercial cesó el 7 de octubre de 2021, luego de que el Ejecutivo nacional no prolongara por más tiempo la vigencia del decreto presidencial n.º 4.577, que había prorrogado por seis meses más esta medida administrativa impuesta originalmente al inicio de la pandemia de COVID-19, mediante el decreto n. 4.169, publicado en la Gaceta Oficial n. 6.522 Extraordinario del 23 de marzo de 2020.

La decisión del Gobierno de Nicolás Maduro buscaba paliar los efectos derivados de la pandemia, que condujo inicialmente a decretar un estado de alarma con una paralización de la casi totalidad de la actividad económica del país durante los primeros meses de 2020.

La suspensión de los alquileres de viviendas principales e inmuebles comerciales implicaba un diferimiento del deber por parte de los arrendatarios de pagar los alquileres durante el lapso de suspensión. Asimismo, el Ejecutivo pospuso la aplicación los desalojos según las causales establecidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, y la causal de desalojo prevista en la letra a del artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Las medidas antes descritas fueron avaladas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) mediante la sentencia n.º 156 del 29 de octubre de 2020. De hecho, el juez constitucional fue más allá y estableció con carácter vinculante que, mientras persistieran las circunstancias generadas por la pandemia que dieron origen al estado de alarma, quedaban suspendidas las ejecuciones de desalojo de los inmuebles destinados a vivienda, así como de aquellos de uso comercial.

El fin de la vigencia del decreto ha generado una serie de dudas, que Acceso a la Justicia procurará dilucidar a continuación.

1. ¿Los arrendatarios están obligados a pagar los cánones de arrendamiento acumulados?

Sí. Los arrendatarios tienen la obligación de cumplir con el pago de los alquileres que quedó suspendido mientras estuvo vigente la medida administrativa antes comentada.

2. ¿Los arrendatarios pueden ser forzados por los arrendadores a pagar el monto total de los cánones suspendidos?

No de manera inmediata. De hecho, existe una prohibición expresa en ese sentido en el artículo 3 del decreto 4.577, que señala: «En ningún caso, podrá obligarse al arrendatario o arrendataria a pagar el monto íntegro de los cánones y demás conceptos acumulados de manera inmediata al término del plazo de suspensión».

3. ¿Qué sucede si el arrendatario es obligado por el arrendador a pagar de manera inmediata el monto total de los alquileres?

Para Acceso a la Justicia en estos casos es importante la actuación de las instancias administrativas, con el propósito de facilitar un acuerdo entre las partes. En el supuesto de las viviendas principales, el órgano competente sería la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi), y en el de los inmuebles comerciales, la responsable de buscar una solución o acuerdo sería la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (Sundde).

4. ¿Es viable la ejecución de desalojos o la desocupación de viviendas por la falta de pago de los alquileres?

Actualmente no es viable el desalojo de los inmuebles destinados a viviendas, en virtud de una medida cautelar que en 2015 dictó la Sala Constitucional, mediante sentencia n.º 1.171 del 17 de agosto. A través del mencionado fallo, la Sala dispuso, entre otras cosas, la suspensión de las ejecuciones de los desalojos forzosos de viviendas en el país.

En ese sentido, declaró que suspendía

«hasta tanto se resuelva esta acción en la definitiva, los desalojos forzosos, mientras la SUNAVI provea refugio o solución habitacional o se determine que el arrendatario tiene un lugar donde habitar. No podrá procederse al desalojo en aquellos casos en que el inmueble sea propiedad de multiarrendadores, sin que el propietario hubiese cumplido con la obligación a la que se refiere la Disposición Transitoria Quinta de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda».

Igualmente, suspendió las ejecuciones de desalojos derivadas de procesos administrativos realizados por la Sunavi, «tanto en aquellas causas actualmente en trámite, como en aquellas que se propongan durante el curso de este juicio y hasta que se dicte el fallo definitivo».

Así, pese a la posibilidad legal de invocar la causal de falta de pago para el desalojo o desocupación de los inmuebles destinados a vivienda principal, hoy en día las ejecuciones forzosas tienen una imposibilidad práctica impuesta desde el TSJ, que pareciera por cierto perpetuarse en el tiempo, aun cuando en la realidad la Sunavi no provea «refugio» ni «solución habitacional», por lo que en la práctica los propietarios no pueden desalojar a sus inquilinos.

Este tipo de medidas restrictivas y limitantes del derecho a la propiedad y la libertad contractual afectan la libre disposición de los inmuebles por parte de los arrendadores propietarios y la oferta de viviendas para alquilar, lo que en definitiva a quien más perjudica es a los potenciales inquilinos.

5. Ante el impago de los alquileres de inmuebles de uso comercial ¿es viable su desalojo?

Sí. En efecto, los inmuebles para uso comercial no están incluidos en la medida cautelar decretada por la Sala Constitucional en la sentencia n.º 1.171, por lo que es viable que se produzcan medidas ordenando su desocupación por la falta de pago de los cánones de arrendamiento.

Es importante destacar que el desalojo es una acción especial y propia del derecho inquilinario, cuyo principal objetivo es obtener la devolución del inmueble arrendado, y por vía de consecuencia, la terminación del contrato. Por ello, conforme a la letra a del artículo 40, establecido en el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la acción de desalojo exige que el arrendatario hubiere dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas.

En este contexto, y ante el cese de la medida administrativa de suspensión de los pagos de alquileres, el Gobierno de Maduro procura aplicar políticas de normalización respecto al derecho de propiedad, pero, como advirtió nuestro director Alí Daniels, este derecho desafortunadamente no ha sido objeto de garantías reales, pues la legislación inquilinaria vigente atenta contra sus principios rectores, al hacer tan complejos los desalojos, y más aún, sentencias como la de la Sala Constitucional antes comentada.

Y a ti venezolano, ¿cómo te afecta?

Los impactos de la pandemia y la adopción de deficientes acciones y políticas tomadas por el Gobierno nacional han agravado las condiciones de vida de los venezolanos en los últimos dos años. Aunque estas medidas actualmente se han levantado, esto no significa que las cosas estén mejorando en el país. Por el contrario, siguen en retroceso. De hecho, Venezuela ocupa el lugar 128 entre 129 países en 2021, según la Property Rights Alliance, constituida por 174 think tanks (laboratorios de ideas), entre los que se encuentra el Centro de Divulgación del Conocimiento Económico para la Libertad (Cedice Libertad).

El sistema de la propiedad arrendada, lamentablemente, es uno de los sectores más afectados, en especial por la imposición de injustas y arbitrarias prácticas gubernamentales que han potenciado la vulnerabilidad de la propiedad de inmuebles, provocando la actual situación caótica de inseguridad jurídica, sobre todo sin que haya dictado medida alguna a favor de los pequeños y medianos propietarios.

De no solucionarse esta situación, la crisis inmobiliaria y arrendaticia permanecerá entre los venezolanos, sumada a la crisis política, institucional y de servicios públicos.

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