Sala de Casación Civil.
Recurso de casación.
Sentencia Nº RC.000639 Fecha: 27/10/2016.
Caso: Recurso de casación de la parte demandada en el juicio por cumplimiento de contrato de opción de compra venta que sigue ANIBAL ROJAS contra FILIPPO SALVATORE ALBA DI LUCA.
Decisión: Con lugar el recurso de casación y se anula el fallo recurrido.
“El artículo 1° del Decreto Nro. 11 dictado por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicado en la Gaceta Oficial Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, expresa:
“…En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, solo ese permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación. La presente normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat…”.
De acuerdo con lo expuesto en la norma transcrita, todo contrato que tenga por objeto la adquisición de un inmueble para vivienda principal en el mercado secundario, ya construida o en construcción, sin importar la modalidad utilizada por los contratantes, en el cual estén suscritos o por suscribirse sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas o alícuotas, porcentajes o sumas de dinero provenientes de cláusula penal o penalidades excesivas, cuando se le compruebe a alguna de las partes su responsabilidad en el retardo de la protocolización del documento de propiedad. En ningún caso se considerarán responsables a las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación. La normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y hábitat.
OMISSIS
La Sala observa que el artículo 8 del Decreto Nro. 11, dictado por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, en cuanto a su vigencia establece lo siguiente:
“…Cualquier trasgresión a lo dispuesto en la presente resolución será objeto de las sanciones que pudieren corresponderle por fuerza de lo previsto en el Decreto con rango, valor y fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, y demás normativas que resulten aplicables.
La presente Resolución entrará en vigencia a partir de su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela…”. (Negrillas de la Sala).
La norma transcrita ut supra dispone que el Decreto N° 11 dictado por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, entró en vigencia cuando fue publicación en la Gaceta Oficial Nro. 40.115, es decir, el día 21 de febrero de 2013.
En el caso de autos el juez de alzada declaró en la recurrida que de las pruebas presentadas por el actor, el contrato de promesa bilateral de compra venta culminó el 18 de febrero de 2013, día que terminó de transcurrir el plazo establecido para el pago del saldo del precio y aplicó a la controversia el artículo 1° del Decreto Nro.11 dictado por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, contentivo de políticas públicas que favorecen las modalidades de pago, financiamiento y créditos para la obtención de viviendas, que señala “en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación…”.
Con base en la aplicación de la referida norma el juez ad-quem afirmó que el retardo en el pago del saldo deudor del precio, establecido en el contrato de promesa no era responsabilidad del comprador del inmueble ya que éste estaba gestionando un crédito hipotecario, por ello consideró que el contrato seguía en vigencia, pues el retardo del cumplimiento era responsabilidad del Banco del Tesoro, BANAVIH y el propio Registro Subalterno.
La aplicación del artículo 1° del referido Decreto resulta a todas luces inaplicable al asunto planteado, pues fue publicado en Gaceta Oficial el 21 de febrero de 2013, fecha posterior al vencimiento del lapso de duración del contrato que culminó el 18 de febrero de ese año, resultando de dicha aplicación la violación del principio de irretroactividad de la ley, debido a que ese decreto no existió durante la vigencia del contrato y comenzó a regir en el ordenamiento jurídico a partir del 21 de febrero de 2013 con la publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, de conformidad con lo establecido en el artículo 1° del Código Civil y 8 del mismo Decreto Nro.11 dictado por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat.”
OMISSIS
“En el caso planteado, la demanda se admitió el 12 de junio de 2013, fecha en la cual estaba vigente el criterio de la Sala de Casación Civil establecido en la sentencia N° 116, de fecha 22 de marzo de 2013, caso: Diego Argüello Lastres contra María Isabel Gómez Del Río, en el que intervino como tercero Dernier Cosmetics, S.A., que establece que el contrato de “opción” o “promesa bilateral de compraventa” se equipara a la venta pura y simple, siempre que se produzca el consentimiento de ambos contratantes y que estén presentes los elementos del precio y el objeto del contrato.
Ahora bien, el sentenciador en la recurrida si bien expresó que la demanda trata de un contrato de promesa bilateral de compraventa, en el desarrollo del análisis lo trata como un contrato de venta, pues si bien no calificó expresamente el contrato como tal, estableció que el comprador no perdió su derecho de compra del inmueble, debido a las obligaciones que supuestamente incumplió el demandado para protocolizar el documento de préstamo hipotecario, y ordenó la traslación de la propiedad al actor.
Asimismo, la Sala observa que de las cláusulas del contrato, pese a estar denominadas contrato de promesa bilateral de compraventa, las obligaciones establecidas se refieren a un contrato de venta de un inmueble y la cesión de una acción de un club, el cual concluirá una vez que las partes cumplieran con sus obligaciones, es decir, se realizará el contrato definitivo de compraventa y el pago del precio en el lapso establecido en el contrato.
Por tanto, visto que el sentenciador conoció de la causa como si se tratara de un contrato de compraventa, la calificación dada se corresponde con lo establecido en las cláusulas contractuales y con el criterio imperante al momento de la admisión de la demanda, es decir, que la promesa bilateral de compraventa era equivalente a una venta pura y simple, razón por la cual el sentenciador no incurrió en desnaturalización del contrato.”
Comentario de Acceso a la Justicia: La sentencia establece el criterio de la Sala en torno a la vigencia del Decreto N° 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicado en la Gaceta Oficial N° 40.115, de 21 de febrero de 2013, sobre los contratos para la adquisición de vivienda principal en el mercado secundario. Se ratifica el criterio de la Sala sobre el carácter jurídico de los contratos de opción de compra venta de un inmueble, los que considera un simple contrato preparatorio de otro contrato posterior y definitivo, no un verdadero contrato de compra venta del inmueble, con carácter decisivo. En cada caso particular se deben analizar los elementos del contrato para determinar la verdadera intención de las partes. Del mismo modo, la Sala confirmó que era inaplicable el artículo 1° del Decreto Nro.11 dictado por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat por ser posterior al contrato discutido en el juicio, esto respecto a que dicho decreto exime de responsabilidad al comprador cuando el desembolso depende de un tercero.
Fuente: http://historico.tsj.gob.ve/decisiones/scc/octubre/191546-RC.000639-271016-2016-16-042.HTML
